دود تورم در چشم متقاضیان مسکن ملی / دلایل التهابات اخیر بازار مسکن در گفتگو با ۳ اقتصاددان

کبنا ؛به گواهی آمار‌های منتشر شده، بازار مسکن در ۲ ماه اخیر رشد بالای ۱۵ درصدی قیمت را تجربه کرده، این در حالی است که سایر بازار‌های موازی، در روز‌هایی که ظاهراً دولت سیزدهم سیاست‌های انقباضی در دستور کار قرار داده شرایط رکودی و سردی را تجربه می‌کنند.
طبق آمار منتظر شده توسط بانک مرکزی در تیرماه سال ۱۴۰۱، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب افزایش ۵. ۸ و ۳۸. ۸ درصدی نشان می‌دهد.
این در حالیست که طبق آمار مرکز آمار ایران در تیرماه سال ۱۴۰۱ متوسط وزنی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در مناطق ۲۲گانه شهر تهران به ۴۴ میلیون و ۸۴۰ هزار تومان رسیده است. در این ماه منطقه یک با متوسط قیمت ۸۴ میلیون و ۵۲۲ هزار تومان بیشترین و منطقه ۱۷ با متوسط قیمت ۲۲ میلیون و ۸۹۰ هزار تومان کمترین قیمت را در بین مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران به خود اختصاص داده‌اند. البته لازم به ذکر است که میانگین حسابی تیرماه ۱۴۰۱ طبق آمار مرکز آمار ایران ۴۲ میلیون و ۸۷۹ هزار تومان است.
همانطور که از آمار‌های منتشر شده مشخص است، بازار مسکن در یکی دوماه گذشته رشد قابل توجهی را تجربه کرده است. این موضوع در حالی اتفاق افتاده است که سایر بازار‌های موازی، در روز‌هایی که ظاهراً دولت سیزدهم سیاست‌های انقباضی در دستور کار قرار داده است، شرایط رکودی و سردی را تجربه می‌کنند.
به گزارش کبنا، اگر کمی به عقب برگردیم می‌بینیم که پدران و پدربزرگان‌مان با چند سالی پس‌انداز می‌توانستند صاحب خانه شوند و عملاً صاحب‌خانه شدن آن زمان دغدغه و مشکلی بدون راه‌حل به حساب نمی‌آمد. اما اکنون به زمان حال برگردیم، بدون بزرگ‌نمایی باید بگویم در سال‌های اخیر صاحب خانه شدن آن هم یک خانه‌ای نه چندان خوب به چالش و مشکلی تبدیل شده که هیچ راه‌حلی نمی‌تواند آن را رفع کند و کابوس خانه‌دار شدن خواب را از چشمان بسیاری از خانوار‌ها ربوده است.
مشکل بازار مسکن چیست؟
این پرسش که چرا مسکن گران می‌شود و مشکل بازار کجاست با پاسخ‌های متفاوتی روبه‌رو است. در ابتدا برخی‌ها می‌گویند وقتی تورم در کشور بالا باشد همه کالا‌ها با افزایش قیمت روبه‌رو خواهند بود و مسکن هم از این قاعده مستثتی نیست. به گفته آن‌ها هرگاه تورم پایین آمد و هرگاه از گوجه و پیاز گرفته تا خودرو ارزان شد، می‌توان انتظار ارزانی در بازار مسکن را هم داشت.
از سوی دیگر عده‌ای می‌گویند سیاست‌های دولت‌ها در بخش مسکن مسبب شرایط پیش آمده بوده و این در حالی است که برخی از دولتی‌ها انگشت‌اتهام را به سوی مشاوران املاک می‌گیرند. به گفته آن‌ها مشاوران املاک مقصر وضعیت نامناسب بازار مسکن هستند. اما عده‌ای دیگر عدم تعادل میان عرضه و تقاضا را دلیل گرانی و هرج و مرج در بازار مسکن می‌دانند. این افراد معتقدند تا زمانی که ساخت مسکن افزایش پیدا نکند و عرضه پاسخگوی نیاز نباشد همین آش و همین کاسه است.
طرح‌های پر ابهام در بازار مسکن

تعریف پروژه‌های ساخت مسکن توسط دولت بدون شک اگر به مرحله اجرا برسد و ساخت مسکن از این طریق افزایش یابد می‌تواند بخش کوچکی از نیاز‌ها را پاسخ بدهد، البته بیشتر اوقات این پروژه‌ها با اما و اگر‌های بسیاری روبه‌رو می‌شود. مسأله کیفیت یکی از موضوعاتی است که در این پروژه‌ها مورد انتقاد قرار می‌گیرد. به عنوان نمونه در طرح مسکن مهر پس از گذشت حدود دو سال از آغاز واگذاری مسکن مهر پرند، برخی از ساکنان آن، از نبود آب و گاز و پایین بودن کیفیت این واحد‌های مسکونی گله‌مند بودند و همین موضوع باعث شده بود تا برخی از ساکنان به فکر فروش یا اجاره این واحد‌های مسکونی باشند. البته این مسأله تنها مختص به پرند نبود و کیفیت خانه‌های مسکن مهر در تمام شهر‌ها مورد توجه قرار گرفته بود.
مسکن ملی نیز با ابهاماتی روبه‌رو بوده که باعث شده است متقاضیان آن نسبت به شرایط گله‌مند باشند. ماجرای قیمت خانه‌های این طرح از جمله مسائلی است که هنوز هم تکلیف آن مشخص نشده است.
قیمت نهایی مسکن ملی مشخص نیست
اخیراً محمدرضا رضایی‌کوچی، رئیس کمیسیون عمران در گفت‌وگو با ایلنا با انتقاد از نحوه قیمت‌گذاری واحد‌های نهضت ملی مسکن از سوی دولت اشاره کرده است: « در حالی که بسیاری از متقاضیان آورده اولیه ۴٠ میلیون تومانی را واریز کرده‌اند و قرارداد ساخت با هزینه هر متر۵. ۵ میلیون تومان منعقد شده اما امروز هزینه تمام شده ساخت هر متر خانه حداقل به ۸ میلیون تومان رسیده است. »
وی همچنین با بیان اینکه در حال حاضر هیچ کسی از قیمت نهایی و انتهای قیمت‌گذاری واحد‌های نهضت ملی مسکن خبر ندارد، گفت: «دولت با پیمانکاران در مقطعی با قیمت ساخت ۵. ۵ میلیون تومان توافق و قرارداد منعقد کرده اما به طور قطع با توجه نرخ تورم امروز امکان ساخت و پایان پروژه با قیمت ۵. ۵ میلیون تومان وجود ندارد. ادامه کار با این قیمت‌های باعث می‌شود پیمانکاران کیفیت واحد‌ها را به شدت کاهش دهند که منجر به ایجاد مشکلاتی خواهد شد.
موضوع قابل تامل این است که هیچ قیمت مقطوعی از این واحد‌ها به مردم اعلام نشده و کسی نمی‌داند در پایان قیمت واحد ۱۰۰ متری چه قیمتی خواهد داشت. تنها چیزی که به متقاضیان اعلام شده این است که فعلا در مرحله اول ۴۰ میلیون تومان به عنوان آورده اولیه واریز کنند تا ببینند بعد‌ها چه پیش می‌آید. متأسفانه روند ساخت و تحویل پروژه نهضت ملی مسکن مبهم است و آینده روشنی ندارد و اگر این روند ادامه پیدا کند دچار مشکل می‌شویم.»
راهی برای جبران افزایش‌ها
محمود فاطمی‌عقدا، کارشناس بازار مسکن با اشاره به نامشخص بودن قیمت تمام‌شده واحد‌های طرح مسکن ملی به «ابتکار» می‌گوید: افزایش تورم و تغییر قیمت‌ها در تمام بخش‌های اقتصاد واقعیت بوده و قطعاً این تورم بالا هم بر افزایش قیمت تمام‌شده مسکن ملی هم تأثیرگذار خواهد بود. اما دولت با راهکار‌هایی می‌تواند این افزایش قیمت تمام‌شده را جبران کند.
وی با بررسی راهکار‌هایی که می‌تواند به اجرایی شدن این طرح کمک کند، ادامه می‌دهد: دولت می‌تواند با راهکار‌هایی به تولید انبوه کمک کند و همچنین با در نظر گرفتن تسهیلات و طولانی کردن مدت بازپرداخت‌ها از متقاضیان این طرح حمایت کند.
این تسهیلات می‌تواند تا حدودی افزایش قیمت‌ها را جبران و کمک کند تا متقاضیان راحت‌تر صاحب خانه شوند.
در خصوص رشد عجیب بازار مسکن در ماه‌های اخیر با ۳ کارشناس اقتصاد کلان گفت‌وگویی انجام گرفته است که نظرات آن‌ها در خصوص این رشد کم سابقه پرسیده شده است.
قیمت خانه در کالیفرنیا و لندن برابر قیمت خانه در مناطق شمالی بعضی شهر‌های ایران است!
تسنیم در این زمینه نوشت: احسان سلطانی پژوهشگر و کارشناس اقتصادی در خصوص رشد بازار مسکن در سال جدید با اشاره به اینکه بازار مسکن به جولانگاه دلالان و سفته بازان تبدیل شده است، گفت: مشخصاً در دولت قبل قانون نانوشته‌ای شکل گرفت تحت عنوان رابطه بازار مسکن و نرخ ارز که تا قبل از آن هیچ‌گاه به این صورت مطرح نبود. جالب اینجاست که سفته‌بازان و دلالان آنقدر بر طبل رابطه بین قیمت مسکن و نرخ دلار کوبیدند که این موضوع در افکار عمومی هم جای خود را به خوبی باز کرد، بطوری که امروزه شاهد این هستیم که تقریباً اکثریت مردم می‌گویند قیمت یک متر مربع از یک واحد مسکونی در تهران تقریباً معادل ۱۲۰۰ دلار است.
وی افزود: «وقتی شما کشور‌های دیگر که تقریباً شرایط مشابهی با کشور ما دارند را بررسی می‌کنید، اصلاً شاهد همچین موضوعی نیستید، مثلاً در همین کشور ترکیه، که طبق آمار‌های اقتصادی این روز‌ها، به دلایل مختلفی از جمله جنگ اوکراین و روسیه، هزینه‌های کالا و انرژی رشد چشمگیری کرده است و طبیعتا تورم بالایی را تجربه می‌کند و ارزش پول ملی آن‌ها که لیر است، روز به روز کاهش چشمگیری پیدا می‌کند، آیا قیمت مسکن خود را با نرخ دلار تنظیم می‌کند؟ قطعاً این طور نیست و قیمت مسکن در آنجا روز به روز بالا نمی‌رود و شاید کاهش هم پیدا کرده است.
به عنوان مثال امروز شهر استانبول در کشور ترکیه که جزء شهر‌های پرجمعیت و معروف این کشور است و از لحاظ آب و هوا و زیر ساخت‌ها، جزء شهر‌های مناسب این کشور بحساب می‌آید، یک خانه ۷۰-۸۰ را متری را می‌توانید با ماهی حدود ۶-۷ میلیون تومان بدون پول پیش اجاره کنید، این در حالیست که با این پول فکر نمی‌کنم در حوالی میدان انقلاب و فاطمی که محله‌های بالانشین شهر هم به حساب نمی‌آیند، بتوانید خانه‌ای اجاره کنید!
یک مثال جالب‌تر این است که یک خانه سنتی در منطقه یونانی‌های شهر استانبول، که مثلاً مشرف به دریا هم باشد، از یک خانه سنتی در شهر یزد بسیار ارزان‌تر است. مطلب جالب‌تر اینکه همین الان در برخی شهر‌های ایران (حتی بدون در نظر گرفتن شهر تهران) خانه‌هایی وجود دارد که شما با فروش آن‌ها در شهر‌هایی مانند کالیفرنیا و لندن که جزء شهر‌های گران دنیا به حساب می‌آیند، می‌توانید به راحتی خانه بخرید.»
سلطانی ادامه داد: «توجه داشته باشید که من وقتی یزد را مثال می‌زنم به این خاطر است که بگویم این رشد‌های بی‌حساب و کتاب فقط معطوف به تهران نیست و در دیگر شهر‌ها و شهرستان هم، این موضوع صادق است، اما تهران به دلایلی از جمله پایتخت بودن بیشتر در چشم است.
اساساً به اعتقاد من، بازار مسکن بازار چند لایه‌ای است که سفته بازان و دلالان، بازار مسکن ما را احاطه کرده‌اند، این افزایش قیمتی که ما نه در این ماه‌ها بلکه در سال‌های گذشته تجربه کردیم، قطعاً طبیعی نبوده است و باید بپذیریم که بازار مسکن جولانگاه ابرسفته بازان و دلالان شده است.
نکته دیگر که باید در اینجا به آن اشاره کنم، دیگر مقصران اصلی رشد عجیب و غریب بازار مسکن در کشور ما هستند. دیگر مقصر این رشد‌ها، بی‌شک بانک‌ها و مؤسسات مالی خصوصی هستند، لازم به ذکر است که بعضی از این بانک‌ها بدهکار‌های جدی هستند و بدهی‌های سنگینی را دارند، وقتی قیمت مسکن رشد می‌کند طبیعی است که قیمت املاک و مستغلات این بانک‌ها افزایش پیدا می‌کند و طبیعتا در ترازنامه‌های این بانک‌ها بدهی کاهش پیدا می‌کند. »
وی گفت: «متأسفانه ادبیات و طرز فکری تحت عنوان «طبقه نوسان‌گیر» در دولت قبل پدید آمد که مشکلات زیادی را برای اقتصاد ما درست کرده است و همچنان نیز درست می‌کند. حتی دولت سیزدهم هم با این طبقه در چالش جدی است. تا قبل از دولت یازدهم و در دولت‌های قبلی ما اصلاً شاهد چنین پدیده‌ای به این شدت و حدت نبودیم، عده‌ای جای کار کردن و اشتغال داشتن به حرفه‌ای و کسب سود از این محل، هر روز دنبال چک کردن قیمت‌ها در بازار‌های مختلف هستند تا نوسان‌گیری کنند، یک روز در بازار سرمایه، یک روز در بازار طلا، یک روز در بازار ارز و امروز هم در بازار مسکن به دنبال ماهی‌گیری از آب گل آلود هستند. البته فکر نکنید که وقتی از طبقه نوسان‌گیر صحبت می‌کنیم عامه مردم را می‌گوییم، منظور عده‌ای هستند که اغلبا بواسطه نفوذ و روابطی که دارند، از رانتهایی برخوردار هستند و اصطلاحاً افزاد ذینفوذی به حساب می‌آیند که برخی از آن‌ها افراد حقیقی و برخی دیگر افراد حقوقی هستند.
شاید برخی بگویند منظور از این ابر سفته بازان و دلالان چه کسانی هستند، مشخصاً این افراد همان‌هایی هستند که این وضعیت را برای بازار سرمایه درست کردند، سوپرحبابی در بازار سرمایه در سال ۹۸ به وجود آورند در حالیکه آن قیمت‌های بالا و شاخص کل ۲ میلیون واحدی اصلاً و ابداً مبتنی بر شرایط بنیادی شرکت‌های بورسی ما نبودند، به راحتی نوسان سنگینی از بازار سرمایه گرفتند و اکثریت مردم دچار ضرر‌های سنگین شدند.»
عدم حمایت از بازار سرمایه، نقدینگی را به مسکن برد!

علی سعدوندی دیگر کارشناس اقتصادی در مصاحبه با تسنیم، در خصوص دلایل رشد بازار مسکن در ماه‌های اخیر، گفت: «سیاست‌های اقتصادی که ما در دولت جدید شاهد آن بودیم، بر خلاف گفته‌هایی که از دولتمردان شنیده می‌شود در جهت بهبود وضعیت اقتصادی موجود نیست. انتظاراتی که از دولت سیزدهم می‌رود با توجه به شرایط اقتصادی کشور انتظارات بسیار ویژه‌تری بود.
وقتی بودجه ما همچنان انبساطی است، وقتی ما همچنان شاهد کسری بودجه، افزایش روزافزون نقدینگی، عدم کاهش نرخ رشد پایه پولی و از این دست مشکلات در اقتصاد کشور هستیم چه طور باید انتظار کاهش قیمت یا حداقل کاهش در رشد قیمت‌ها را در بازاری مثل بازار مسکن داشته باشیم؟»
سعدی وندی افزود: علاوه بر همه این موارد، وقتی بازار ارز به طور دستوری کنترل می‌شود و تحت تأثیر عواملی خارج از سازوکار بازار قرار می‌گیرد، تصمیمات خلق‌الساعه و منسوخ در بازار طلا اجرایی می‌شود مانند تعطیل کردن معاملات فردایی بازار طلا و از همه این‌ها مهم‌تر وقتی چنین اتفاقاتی در بازار سرمایه رقم می‌خورد که در نوبه خودش بی‌سابقه و منحصر بفرد است، بطوری که سهامداران خرد به کلی اعتمادشان را نسبت به این بازار از دست می‌دهند و روزانه شاهد خروج میلیارد‌ها تومان از بازار سرمایه هستیم، مشخص است که این پول‌ها به بازار مسکن می‌گریزند و سبب افزایش تورم در بازار مسکن می‌شوند، اساساً اگر اتفاقی غیر از این روند رخ بدهد باید شک کرد.
وی افزود: به تمامی موارد بالا عدم نظارت بر بانک‌های خصوصی را هم اضافه کنید، البته به اعتقاد من نظارت درستی در خصوص بانک‌های دولتی هم وجود ندارد، همانطور که نظارت درستی در بورس و سایر سایر ارکان‌های اقتصادی وجود ندارد. اساساً با ادامه این روند، چشم‌انداز بازار مسکن متأسفانه همچنان صعودی است.
عرضه مسکن بسیار کمتر از تقاضای آن است!
مجید شاکری دیگر پژوهشگر اقتصادی در خصوص دلایل تورم کم سابقه تیرماه مسکن در این باره گفت: «وقتی چشم‌انداز عرضه در بازار مسکن نامطلوب است و تحرک قابل توجهی در این خصوص رخ نمی‌دهد طبیعتا افزایش قیمت مسکن امری بدیهی به حساب می‌آید.
شاید همین امر است که روند تغییرات قیمت بازار مسکن را کمی از تورم جدا کرده است، ما در شهری مثل تهران به طور طبیعی، یعنی بر اساس تقاضای طبیعی که در بازار شکل می‌گیرد اعم از ازدواج و طلاق و مابقی دلایل که محل بحث ما نیست، حدوداً به سالی ۱۵۰ هزار واحد مسکونی به طور قطعی نیاز داریم در حالی که حداقل در ۳ سال گذشته ساخت‌وساز مسکن از ۳۵ هزار واحد در طول یک سال بالاتر نرفته است. »
وی افزود: در چنین صورتی که عرضه نمی‌تواند پاسخگوی تقاضا باشد طبیعی است که ما شاهد رشد قیمت در حوزه مسکن باشیم. ذکر این نکته هم در اینجا لازم است که اساساً نوع تعیین قیمت متوسط در بافت‌های اصلی در شهر تهران در تعیین‌کننده قیمت مسکن در سطح کشور هستند و در واقع نوعی پیشران قیمت مسکن در کشور به حساب می‌آیند. متأسفانه در ۵ سال گذشته فاصله جدی بین عرضه و تقاضای مسکن در کشور بوجود آمده است که امروز شاهد اثرات این موضوع هستیم.
شاکری در ادامه گفت: «یک سری تصمیمات در حوزه مسکن گرفته می‌شود یا در گذشته گرفته شده است که شاید تصمیمات خوبی باشند اما قطعاً این تصمیمات کافی نیستند. مثلاً طرح‌هایی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی یا حد بستن برای رشد اجاره‌ها و از این دست اقدامات که شاید اقدامات خوبی به حساب بیایند اما به احتمال زیاد نمی‌توانند در مقابل رشد قیمت مسکن مقاومت کنند. این‌ها ابزار‌هایی در دست سیاستگذار هستند که شاید به عنوان مسکن‌های موقت عمل کنند و باید بدانیم که درمان اصلی نیستند.
بحث دیگر که مطرح می‌شود این است برخی می‌گویند، مسکن باید از حالت کالای سرمایه‌ای خارج شود که مشخصاً این حرف خیلی دقیق نیست چرا که در آن صورت موتور محرک سازندگان مسکن خاموش می‌شود و ساخت مسکن که نیاز آن به شدت در کشور حس می‌شود، دیگر توجیه اقتصادی ندارد و طبیعتا خود این موضوع سبب افزایش مجدد قیمت مسکن می‌شود.
به نظر می‌رسد عرضه بافت شهری مسکونی مناسب بتواند پیشنهاد راهگشایی برای وضعیت فعلی مسکن باشد. نیاز به مسکن در درون شهر‌ها بسیار است و طرح‌هایی که ساخت و ساز مسکن در اطراف شهر‌ها را در برمی‌گیرد احتمالاً خیلی نمی‌تواند سبب کنترل قیمت مسکن در داخل شهر‌ها شود. عرضه بافت مسکونی شهری در قالب ساخت‌وساز خانه‌های قدیمی‌تر به صورت تجمیعی و مجتمع‌سازی احتمالاً یکی از راهکار‌های مقابل سیاستگذار برای کنترل قیمت مسکن در شهر‌ها است. »