چشم اجاره نشينان به اجرايی شدن قانون

کبنا ؛نمایندگان مجلس درآخرین اقدام خود برای کنترل بازار اجاره بها مسکن طرح دوفوریتی را به هیات رئیسه تقدیم کردند که براساس آن موجرانی که در قرارداد اجاره نرخ اجاره بها را به میزان بیش از سقف تعیین شده افزایش داده باشند در ازای مبلغ مازاد، مکلف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره به نحو مضاعف می‌شوند تا موضوع اجاره بها را که ورود ممنوع دولت به صورت مستقیم است را با ابزار مالیات و به عنوان تنبیهی برای موجران متخلف بتواند استفاده کند.
به گزارش کبنا به نقل از آرمان ملی، این درحالی است که با طرح این مساله و تعیین افزایش 25درصدی نرخ اجاره بها بلافاصله شوک جدیدی به قیمت‌ها وارد شد و بسیاری از مالکان همین مسئله را بهانه خوبی برای افزایش قیمت‌ها کردند و قیمت‌ها را به صورت نجومی تکان دادند. گذشته از آن، به گفته مشاوران املاک، دور زدن اين مصوبه به راحتي و در بين مالکان و مستاجران اتفاق مي‌افتد به اين شکل که مستاجران براي اجاره قراردادي را با مالک و از سوي ديگر نيز قراردادي را با مشاوران املاک مي‌بندند و در قراردادي که با مالک بسته مي‌شود افزايش اجاره‌بها از سقف 25درصدي گذر کرده است. براساس اين مصوبه، سازمان تعزيرات حکومتي مکلف شد تا با مشاوران املاک متخلف که اين سقف افزايش را رعايت نکنند، برخورد کند. از سوي ديگر طرح‌هاي ديگر دولت مانند تعيين سقف افزايش اجاره بها در دوران کرونا و يا ماليات بستن بر خانه‌هاي خالي عملا با شکست مواجه شد و بهبودي در اوضاع مستاجران نشد که اين امر نشان دهنده اين است که براي کنترل بازار مسکن اقدامات دستوري کارساز نيست وتنها به تنش در اين بازار دامن مي‌زند. واقعيت موجود در بازار مسکن نشان دهنده اين است که بيش از نيمي از مالکان اجاره‌بهاي خود را در سال 1401 تا دوبرابر افزايش داده‌اند و در اين بين مبلغ رهن را افزايش نداده‌اند و گويا به اين نتيجه رسيده‌اند که از ارزش مبلغ رهن تا پايان قرارداد به دليل فشار‌هاي تورمي کاسته خواهد شد و در اين بين اقبال براي اخذ اجاره ماهانه افزايش پيدا کرده است.
مصوبه ستاد ملي کرونا فاقد ضمانت اجرايي بود
سال گذشته اولين تلاش دولت براي کاهش نرخ اجاره بها رنگ جدي‌تري به خود گرفت و ستاد ملي کرونا چندي قبل مصوبه‌اي در اين خصوص داشت که به دليل فقدان ضمانت اجراي کافي توفيق قابل توجهي در اين حوزه نيافت ؛ چراکه بسياري معتقدند که اين مصوبه با اصول و قواعد حقوقي و فقهي سازگار نيست و لازم است راهکار مناسبي در اين زمينه انديشيد. مطابق اصول حقوقي (اصل آزادي قراردادها) و فقهي (اصل تسليط 1) مداخله اشخاص ثالث از جمله حاکميت در حوزه توافقات خصوصي افراد از قبيل تعيين ميزان ثمن معامله، ميزان اجاره بها، ميزان مهريه و نحوه پرداخت آنها ممنوع شمرده مي‌شود.

لذا دخالت قانونگذار يا دولت در زمينه تعيين موارد مذکور و نحوه توافقات اشخاص در عقود و معاملات خصوصي، از نظر شرع و قانون اساسي مورد ايراد شوراي نگهبان واقع خواهد شد. اين درحالي است که وصول اجاره بها توسط موجران، يکي از راه‌هاي درآمدزايي توسط آنان محسوب مي‌شود و حاکميت مي‌تواند در راستاي ساماندهي مبادرت به اتخاذ سياست‌هاي تشويقي و تنبيهي کند تا بدين ترتيب موجران به اخذ اجاره بهاي کمتر تشويق شوند به دنبال اين مساله، طرحي به مجلس پيشنهاد شد که آن دسته از موجران که قرارداد اجاره خود را در دفتر اسناد رسمي يا در سامانه املاک و اسکان موضوع ماده (18) قانون جهش توليد مسکن ثبت کرده ميزان اجاره بهاي آنها به ميزان افزايش شاخص سالانه کالاها اعلامي از سوي بانک مرکزي به ترتيب مذکور در ماده (522) قانون آيين دادرسي مدني باشد، از امتياز دريافت تسهيلات خريد و بازسازي مسکن به صورت خارج از نوبت و با تضامين و نحوه بازپرداخت آسان‌تر از ساير داوطلبان بهره‌مند شده و عوارض و ماليات وصولي از آنها کاهش يابد.
ماليات، ابزار تنبيهي موجران
در نقطه مقابل، موجراني که در قرارداد اجاره خود، اجاره بها را به ميزان بيش از شاخص فوق الذکر افزايش داده باشند، در خصوص مبلغ مازاد، مکلف به پرداخت ماليات بر درآمد اجاره به نحو مضاعف مي‌شوند. به عبارت ديگر، از ماليات به عنوان يک ابزار تنبيهي براي موجراني که از اجاره را از سقف تعيين شده بالاتر ببرند، استفاده خواهد شد، اما واقعيت بازار نشان داد که ميزان زد و بندها و تخلفات در بازار مسکن بالا رفت و از آنجا که مسکن تبديل به کالايي سرمايه‌اي شده است تخلفات بسياري در آن رسوخ مي‌کند و بسياري از معاملات صوري خارج از ثبت قانوني و قراردادهاي غيرثبتي درحال رخ دادن است که راهي براي فرار مالياتي است. به گفته مشاوران املاک دور زدن اين مصوبه به راحتي و در بين مالکان و مستاجران اتفاق مي‌افتد به اين شکل که مستاجران براي اجاره قراردادي را با مالک و از سوي ديگر نيز قراردادي را با مشاوران املاک مي‌بندند و در قراردادي که با مالک بسته مي‌شود افزايش اجاره‌بها از سقف 25 درصدي گذر مي‌کنند. از سوي ديگر به گفته مشاوران املاک اما بيش از نيمي از مالکان اجاره بها خود را در سال 1401 تا دوبرابر افزايش داده‌اند و در اين بين مبلغ رهن را افزايش نداده‌اند و گويا به اين نتيجه رسيده‌اند که از ارزش مبلغ رهن تا پايان قرارداد به دليل فشارهاي تورمي کاسته خواهد شد و در اين بين اقبال براي اخذ اجاره‌ ماهانه افزايش پيدا کرده است.
شکست طرح ماليات بر خانه‌هاي خالي
از ديگر راهکارهاي دولت و مجلس براي کنترل بازار مسکن ماليات بستن بر مالکان خانه‌هاي خالي بود که فهرست نهايي اين خانه‌ها در زمستان سال 1400 به سازمان امور مالياتي ارسال شد. بحث ماليات بر خانه‌هاي خالي و دپو شدن ساختمان در اقتصاد ايران از مدت‌ها پيش موضوع مورد بحث کارشناسان، دولتمردان و نمايندگان مجلس شوراي اسلامي بوده است. موافقان با هدف جلوگيري از تبديل شدن مسکن به ابزار ذخيره ثروت از اين طرح دفاع مي‌کنند و در مقابل، مخالفان معتقدند که اين کار باعث مي‌شود انگيزه براي ساخت و ساز از بين برود. موافقان معتقدند دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي حتي اگر به رونق بازار مسکن نينجامد، حداقل منابع مالي جديدي در اختيار دولت قرار خواهد گرفت و مخالفان معتقدند که اخذ ماليات از خانه‌‌‌هاي خالي منجر به تعطيلي بازار ساخت‌ وساز و بي‌انگيزه‌ شدن بسازوبفروش‌ها مي‌شود. چراکه سازنده‌ها در تهران به اميد نگهداري واحدها تا زمان نامعلوم براي فروش با قيمت مناسب و مطلوب، مشغول ساخت‌وساز هستند. براساس گفته‌هاي جهانگير رحيمي، مديرکل دفتر طراحي و تحليل فرآيندهاي مالياتي سازمان ماليات از 568 هزار واحد مسکوني خالي شناسايي شده از سوي وزارت راه و شهرسازي، بين 50 تا 60 مالک ماليات خود را پرداخت کرده‌اند. بررسي‌هاي صورت گرفته حاکي از آن است که در سال‌هاي 1390 تا 1395 تعداد خانه‌هاي خالي در کشور نزديک به 50 درصد رشد کرده است و در بازه زماني 1395 تا 1400 نيز اعداد و ارقام اين رشد نبايد از 50 درصد کمتر باشد؛ کارشناسان بر اين باورند که افزايش تعداد خانه‌هاي خالي از نبود آينده روشن اقتصادي است و مالکان بر اين باورند که قيمت مسکن در سال‌هاي آينده بيشتر افزايش پيدا خواهد کرد در نتيجه از خريد و فروش آن خودداري مي‌کنند.