تاریخ انتشار
شنبه ۲۸ آبان ۱۴۰۱ ساعت ۲۰:۳۸
کد مطلب : ۴۵۴۶۰۱
وعده ناتمام دولت و رشد ۶۱ درصدی فروش خانه‌های بالای ۲۰ سال؛
آشفته بازار مسکن / مسکن در مشت کلنگی‌ها /الوعده وفا!
۰
کبنا ؛داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.
به گزارش کبنا و به نقل از فراز، جمله بالا متن اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران است، اصلی که تمامی دولت‌ها را مکلف می‌کند نسبت به فراهم کردن شرایط برای تامین مسکن تمام ایرانی‌ها اقدامات لازم را در دستور کار قرار دهد اما با گذشت بیش از چهار دهه از تصویب این قانون بالادستی، کدام دولت‌ها توانسته‌اند به این هدف مهم نزدیک شوند؟ بر اساس آخرین براوردهای صورت گرفته از سوی نهادهای رسمی، میانگین قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران به مرز 44 میلیون تومان رسیده است. این یعنی خرید یک واحد ۵۰ متری در پایتخت حدودا دو میلیارد و 200 میلیون تومان هزینه خواهد داشت، این در شرایطی است که با وجود تمام افزایش حقوق‌های ثبت شده، هنوز پایه حقوق و دریافتی بخش قابل توجهی از کارمندان و کارگران در ماه کمتر از ۱۰ میلیون تومان تخمین زده می‌شود. اگر بر فرض محال، یک کارمند بتواند در ماه تمام حقوق ۱۰ میلیون تومانی خود را پس انداز کند و باز هم بر فرض محال، قیمت خانه از امروز دیگر افزایش پیدا نکند، ۲۲۰ ماه بعد، شانس خرید یک خانه ۵۰ متری در تهران را خواهد داشت و این یعنی در صورت فرض کردن دو موقعیت محال، باز هم نزدیک به ۱۹ سال زمان نیاز است. در واقع اما بسیاری از براوردها از این حکایت دارد که زمان مورد نیاز برای خرید یک واحد خانه برای طبقه متوسط ایرانی حتی از ۱۰۰سال نیز فراتر رفته است.
سرمایه بازار به سوی خانه های کلنگی رفته است
این شرایط اما حالا در حالی است که حجم سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کاهش یافته اما نشانه‌هایی از ورود تقاضای مصرفی به این بازار دیده می‌شود؛ رشد ۶۱ درصدی فروش خانه‌های بالای ۲۰ سال در یک سال اخیر و افزایش تمایل برای دریافت وام مسکن در دو ماه گذشته از جمله این نشانه‌هاست. به گزارش ایسنا، عواملی که به ایجاد انتظارات تورمی در بازار مسکن شهر تهران منجر شده به تدریج در حال رنگ باختن است. رسیدن رشد ماهیانه قیمت به کمترین میزان در دو ماه گذشته (۱.۱ درصد و ۱.۲ درصد)، کاهش تورم مصالح ساختمانی، افت سنگین ساخت و ساز و افت معاملات از نشانه‌های ورود بازار مسکن به فاز رکود محسوب می‌شود.
خریدهای سرمایه‌گذاری در شرایط فعلی افت محسوسی داشته و در سوی مقابل به نظر می‌رسد شرایط برای ورود متقاضیان مصرفی فراهم شده است. افزایش تقاضا برای اوراق تسهیلات مسکن می‌تواند یکی از نشانه‌های تقویت توان متقاضیان واقعی باشد. در دو ماه ابتدای پاییز حجم تقاضا برای خرید تسه (اوراق تسهیلات مسکن) با رشد مواجه شده و قیمت آن پس از نوساناتی که داشت در حال حاضر در محدوده ۱۰۵ هزار تومان است.
تقاضا برای دریافت وام خرید خانه در شرایطی افزایش یافته که طبق آخرین آمار معاملات به پایین‌ترین حد خود در سال جاری (بجز فروردین) رسیده است. مهرماه امسال ۵۴۰۰ معامله مسکن در تهران انجام شد که تقریبا یک سوم شرایط نرمال بازار است و افت ۱۰ درصد را در مقایسه با شهریور نشان داد.
اگرچه آمار آبان ماه هنوز ارایه نشده اما واسطه‌های ملکی می‌گویند با توجه به شرایط موجود بازار در رکود به سر می‌برد. از طرف دیگر افزایش قیمت ارز که در کانال ۳۵ هزار تومان قرار گرفته باعث امتناع فروشندگان و خریداران از معامله شده است.یکی از عواملی که خریداران واقعی را برای ورود به بازار مسکن ترغیب می‌کند، رسیدن قیمت مسکن به کف است. قیمت خانه در تهران نسبت به اواسط سال ۱۳۹۵ حدود ۱۰ برابر شده و از متری ۴.۴ میلیون تومان در مهرماه ۱۳۹۵ به ۴۳.۷ میلیون تومان در مهرماه ۱۴۰۱ رسیده و به همین دلیل فاصله بسیار زیادی با قدرت خرید متقاضیان دارد.
یکی از عوارض منفی در بازار مسکن رشد هزینه‌های ساخت و ساز است که باعث افزایش قیمت واحدهای نوساز شده است. این عامل می تواند در قیمت واحدهای با سن بنای کمتر از پنج سال تاثیر بگذارد. بر این اساس انتظار می‌رود رونق خرید و فروش از واحدهای قدیمی آغاز شود. در حال حاضر حجم فروش واحدهای بالای ۲۰ سال نسبت به سال گذشته ۶۱ درصد و در مقایسه با هشت سال قبل ۲۴۵ درصد افزایش یافته است.
هر متر مسکن در تهران ۴۳.۷ میلیون تومان
روند کاهش نرخ رشد ماهیانه قیمت در بازار مسکن شهر تهران که از تیرماه امسال آغاز شده بود، بر اساس گزارش دو متولی ارایه آمار، ادامه پیدا کرد. طبق اعلام بانک مرکزی میانگین قیمت هر متر خانه در تهران در مهرماه به ۴۳.۷ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که در مقایسه با ماه قبل ۱.۲ درصد و نسبت به ماه مسابه قبل ۳۸.۲ درصد رشد نشان می‌دهد. همچنین مرکز آمار متوسط وزنی قیمت هر متر آپارتمان در تهران را ۴۶.۴ میلیون و متوسط حسابی آن را ۴۴.۳ میلیون تومان اعلام کرد. تعداد معاملات نیز در مهرماه ۱۴۰۱ بر اساس گزارش بانک مرکزی ۵.۴ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال قبل به‌ترتیب ۱۰.۲ و یک درصد کاهش یافته است.
خانه‌های خالیِ پر از ابهام!
از سوی دیگر این شرایط در حالی است که قرار بود خانه‌های خالی به یکی از پایه‌های درآمدی دولت تبدیل شوند اما به نظر می‌رسد منابعی که قرار بود از این محل اخذ شود، پشت سد نحوه شناسایی این خانه‌ها گرفتار شده‌اند. به طوریکه برخی از خانه‌هایی که به عنوان خانه خالی شناخته شدند، سکنه داشتند و خانه‌هایی که واقعا خالی هستند، هنوز ناشناخته مانده‌اند. بر اساس قانون مالیات خانه‌های خالی مصوب آذرماه سال گذشته، اگر واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر بیش از ۱۲۰ روز خالی از سکنه باشد، مشمول مالیات می‌شود و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب سال اول معادل شش برابر مالیات متعلقه، سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه خواهد شد.
وظیفه شناسایی خانه‌های خالی بر عهده وزارت راه و شهرسازی از طریق سامانه املاک و اسکان گذاشته شده است که این وزارتخانه با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان نسبت به ثبت اطلاعات سکونتی افراد اقدام کرد و کسانی که در مهلت تعیین شده نتوانستند این اطلاعات را ثبت کنند، خانه آنها به عنوان خاله خالی به سازمان امور مالیاتی از سوی وزارت راه و شهرسازی معرفی شد.
البته قانون مالیات خانه‌های خالی از زمانی که اجرای آن شروع شد تاکنون که در حال اجراست، همواره مورد انتقاد کارشناسان و مسئولان به خصوص مجلسی‌ها بوده است. این انتقادات ناشی از روند شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه تا اخذ مالیات از آنها است زیرا، گفته می‌شود که وزارت راه و شهرسازی به عنوان نهاد مربوطه برای شناسایی خانه‌های خالی سریع و کارآمد عمل نمی‌کند.
۱۵ماهگی دولت، وعده مسکن‌سازی میلیونی
در همین حال باید توجه داشت که بر خلاف بخش بزرگی از اقتصاد ایران که اساسا یا از سوی دولت اداره می‌شوند یا نهادها و دستگاه‌های دولت در فرایند تولید، توزیع و مصرف آنها مستقیما دخالت داشته، قیمت گذاری می‌کنند، با گران فروشی برخورد می‌کنند یا بسیاری از به طرق مختلف در نظم عادی بازار ورود می‌کنند، در بازار مسکن ایران شرایط به طور کامل متفاوت است. برخی ارزیابی‌ها نشان می‌دهد که بیش از 95 درصد از بازار مسکن ایران در اختیار بخش خصوصی است و سهم بسیار محدودی از ساخت و ساز و عرضه در اختیار دولت است. از سوی دیگر دولت اساسا هیچ ورودی به قیمت‌ها در بازار مسکن نیز ندارد و بازار با توجه به شرایط خاص خود یا سال‌ها رکود را تجربه می‌کند یا جهش‌های غیرقابل باور در قیمت را به ثبت می‌رساند. تجربه سال‌های گذشته و پس از دوره کرونا نیز نشان داد که حتی ورود دولت برای محدود نگه داشتن رقم افزایش اجاره بها نیز در بازار خانه کارگشا نیست و این بازار شرایط خاص خود را دارد.
به این ترتیب ما بازاری طرفیم که در اختیار دولت نیست اما بر اساس قانون اساسی، دولت وظیفه دارد که در آن حضوری هدفمند و حمایتی داشته باشد، دوگانه متضادی که هیچگاه راه چاره‌ای برای آن پیدا نشده است. به گزارش فراز، شاید عجیب‌ترین و پرسر و صداترین اقدام در این زمینه به دولت احمدی‌نژاد بازگردد. جایی که او در کنار وعده‌های عجیبش، اعلام کرد که برای اقشار کم درآمد جامعه خانه‌هایی به شکل رایگان خواهد ساخت. هرچند این وعده خیلی زود جای خود را به خانه‌های ارزان قیمت داد و متقاضیان مبالغی را به حساب دولت واریز کردند اما در نهایت طرح پر سر و صدای مسکن مهر سرنوشتی عجیب پیدا کرد. احمدی‌نژاد، وارث وضعیت اقتصادی دولت خاتمی بود که به گواه آمار بهترین عملکرد اقتصادی را در میان دولت‌های پس از پیروزی انقلاب داشته و البته با افزایش قیمت جهانی نفت، درآمدهای بادآورده‌ای داشت که توانست بخش مهمی از آن را به مسکن مهر اختصاص دهد اما با این وجود ساخت حدود دو میلیون و ۲۰۰ هزار واحد این مسکن، نه تنها در هشت ساله او، که در حتی تا پایان دولت روحانی نیز به سرانجام قطعی نرسید و برای سال‌های طولانی به معضلی جدی برای وزارت راه و شهرسازی بدل شد.
در چنین شرایط ابراهیم رییسی کار خود را آغاز کرد و با وعده‌ای بزرگ و عجیب به سراغ مسکن آمد. او در دوره انتخابات گفته بود: در حوزه مسکن ساخت ۴میلیون واحد مسکونی شعار انتخاباتی نیست هم نیاز کشور و هم قانون است. وعده‌ای عجیب که از همان ابتدا نیز عملی شدن آن با تردید مواجه شد. بیت الله ستاریان – کارشناس بازار مسکن – در این باره اینگونه تحلیل کرده: در دهه‌های گذشته همواره تاکید شده که کشور به تولید سالیانه یک میلیون خانه نیاز دارد. در حال حاضر این هدف توسط دولت سیزدهم نیز دنبال می‌شود. تولید چهار میلیون مسکن در چهار سال یعنی یک بیست و پنجم واحدهای مسکونی کل کشور که ۴ درصد می‌شود. این چهار میلیون واحد فضاهای جانبی و زیرساخت نیاز دارد. در واقع شما می‌خواهید ۴ درصد در کل کشور توسعه عمرانی ایجاد کنید. این هدف نیازمند آن است که رشد اقتصادی کشور بالای ۱۰ درصد باشد.
اما دولت گوش شنوا نداشت و برنامه‌های پر سر و صدای خود را کلید زد. دولت سیزدهم بر اساس قانون جهش تولید و تامین مسکن مصوب ۱۷ مرداد سال ۱۴۰۰ ساخت چهار میلیون واحد مسکونی طی چهار سال را در برنامه خود گنجانده است. حدود ۵.۵ میلیون نفر برای این طرح نام نویسی کرده‌اند که بیش از ۳.۶ میلیون نفر تایید شده‌اند. بر اساس آخرین اعلام وزارت راه و شهرسازی تاکنون برای یک میلیون و ۶۶۶ هزار و ۶۷۳ واحد مسکونی زمین تامین و تا ۲۵ مردادماه ۱۴۰۱ ساخت یک میلیون و ۵۹۲ هزار و ۸۲۴ واحد مسکونی آغاز شده است.
در عمل اما هیچ اثری از نهایی شدن تمام این وعده‌ها نیست. اواخر مردادماه سال جاری، معاون سابق مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان “تلاش می‌کنیم تا پایان شهریور ماه اولین واحدهای طرح نهضت ملی مسکن تحویل داده شود” گفته بود: پیش‌بینی اولیه این است که حدود 100 هزار واحد از استان‌های مختلف به عنوان اولین بخش به افرادی که زودتر در طرح شرکت کرده و آورده اولیه خود را واریز کرده اند، تحویل داده شود. با رسیدن به آبان ماه اما خبری از هیچ واحد تحویل شده‌ای نیست.
15 ماه از عمر دولتی رییسی گذشته و اگر تخمین‌ها مبنی بر اینکه ساخت خانه در ایران بین ۱۸ تا ۲۴ ماه زمان نیاز دارد را کنار این اصلاحیه دولت در وعده خود بگذاریم که قرار نیست سالانه یک میلیون واحد خانه ساخته شود، بلکه در پایان چهار سال، چهار میلیون خانه در اختیار متقاضیان قرار خواهد گرفت، باید انتظار داشت که تا چند ماه آینده، لااقل نیمی از واحدهای وعده داده شده به مرحله بهره برداری برسند، زیرا در صورت تاخیر بیشتر تجهیزات صنعتی و تامین کنندگان مصالح ساختمانی، توان آن را نخواهند داشت که مدتی کوتاه تمام نیازهای این واحدها را تامین کنند.
دبیر انجمن انبوه سازان مسکن: قیمت یونولیت در در ۱۵ روز گذشته از ۱۱۰ هزار به ۴۰۰ هزار تومان رسیده
دبیر انجمن انبوه سازان مسکن گفت: قیمت هر متر مربع یونولیت ۱۱۰ هزار تومان بود که در ۱۵ روز گذشته به ۴۰۰ هزار تومان افزایش یافته است.
فرشید پور حاجت گفت: در ۱۵ روز گذشته شاهد نایاب شدن بلوک سقفی (یونولیت ) در بازار هستیم و همین امر خود در قیمت تمام شده ساخت مسکن تأثیر بسیار زیادی دارد.
به گفته دبیرانجمن انبوه سازان مسکن کشور تولید این یونولیت‌ها و تمامی مواد اولیه این محصول در داخل کشور تولید می‌شود اما متأسفانه در حال حاضر شاهد عدم عرضه این محصول در بازار هستیم.
او می‌گوید: قیمت هر متر مربع این محصول حدود ۱۱۰ هزار تومان است و در حال حاضر با افزایش ۲۷۰ درصدی این محصول قیمت آن به ۴۰۰ هزار تومان رسیده است.
پور حاجت گفت: باید وزارت صمت و سازمان بازرسی باید در این حوزه ورود پیدا کند تا شاهد کاهش قیمت این محصول باشیم.
انباشت سرمایه در خانه‌های خالی؛ دولت به دنبال ساخت مسکن بی‌خریدار
آخرین آماری که از تعداد خانه‌های خالی استان تهران اعلام شده، مربوط به سال ۹۹ است که نشان می‌دهد در آن زمان دست‌کم ۵۰۰ هزار واحد خالی، تنها در این استان وجود داشته است. بدین ترتیب استان تهران سهم ۲۰ درصدی از کل خانه‌های خالی کشور را به خود اختصاص داده بود. بر همین اساس همچنین تعداد خانه‌های خالی کل کشور در آن مقطع دو میلیون و ۵۰۰ هزار واحد تخمین‌زده می‌شد.
اگرچه طی ۱. ۵ سال گذشته تعداد پروانه‌های احداث ساختمان در کل کشور به شدت کاهش داشته اما بررسی آمار‌ها حاکی است در صورتی که تمامی پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان، به صورت عملیاتی به احداث واحدهای مسکونی منجر شده باشد، از سال ۹۹ تا کنون دست کم ۳۰۶ هزار و ۳۲۷ ساختمان جدید (بدون در نظر گرفتن تعداد واحدها) به بخش مسکن اضافه شده است. با این حال اما به دلیل اینکه آمار دقیقی از تعداد واحدهای خالی خانه‌های تازه احداث‌شده در دست نیست، به همان آمار ۲. ۵ میلیون واحد بسنده می‌کنیم.
در این صورت اگر متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی را همان رقم ۴۳ میلیون و ۷۲۰ هزار تومانی در نظر بگیریم که بانک مرکزی به تازگی از تحولات مهرماه بازار مسکن در شهر تهران اعلام کرده است، به ارقام بزرگی از انباشت سرمایه در بازار مسکن می‌رسیم که با بهره‌وری صفر درصد به خواب رفته است! رقمی که به دلیل تورم بالا در اقتصاد ایران هر روز بزرگ و بزرگتر می‌شود.
این در حالی است که دولت به جای مولدسازی این واحدها به دنبال ساخت خانه‌های جدید بدون مشتری است تا بر تعداد واحدهای خالی بیفزاید! دولت در همین راستا هزینه‌های بالایی را هم تعریف کرده و با فشار به شبکه بانکی، در تلاش است طرح خود را پیش ببرد. این در حالی است که هنوز طرح مسکن مهر دولت نهم روی دست دولت سیزدهم مانده و همچنان واحدهای نیمه‌کاره زیادی دارد.
شکست مالیاتی
دولت از سوی دیگر تلاش کرده است مولدسازی خانه‌های خالی را از طریق اخذ مالیات محقق کند اما تا کنون در این حوزه شکست خورده است. پیشینه این سیاست البته به ۵ سال قبل بازمی‌گردد اما در نهایت آذرماه سال ۹۹ به قانون تبدیل شد. از سال ۹۹ تا کنون اما دولت نه توانسته است از این نمد کلاهی برای خود بدوزد و درآمدهای مالیاتی خود را افزایش دهد و نه توانسته است مشکل انباشت سرمایه در خانه‌های خالی و عقب‌نشینی آنها از بازار مسکن را حل و فصل کند.
نکته جالب توجه دیگر این است که در حالی وزارت راه و شهرسازی تنها ۵۲۰ هزار واحد را در کل کشور شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی کرده است که معاون وزیر راه و شهرسازی در دولت قبل، اردیبهشت‌ماه سال گذشته تعداد خانه‌های خالی کل کشور را ۲. ۵ میلیون واحد تخمین‌زده بود. در همین حال میزان مالیات همین ۵۲۰ هزار واحد مسکونی هم ۱۰ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان محاسبه شده است؛ اگرچه درآمد دولت از این بخش در شش ماهه نخست امسال تنها ۴۸۵ میلیون تومان بوده است!
لزوم تمرکز دولت بر مولدسازی واحدهای ساخته‌شده
بر همین اساس کارشناسان حوزه مسکن به دولت توصیه می‌کنند به جای کندن چاه جدید برای سرمایه‌های کشور و پدیدآوردن بدهی‌های کلان تازه در شبکه بانکی، همت خود را برای مولدسازی واحدهای ساخته شده‌ای به‌کار گیرد که به دلایل مختلف روی دست مالکان خصوصی و تعاونی‌ها مانده‌اند.
در این ارتباط باید اشاره داشت که واحدهای مسکن مهر از سهم زیادی در آمار خانه‌های خالی برخوردارند. واحد‌هایی که به دلیل کمبود امکانات رفاهی و مشکلات حمل و نقل و دسترسی به مناطق شهری، بدون مشتری مانده‌اند و به تدریج دچار فرسودگی می‌شوند.
بر همین اساس شاید بهتر باشد وزارت راه‌وشهرسازی به جای تغییر کاربری اراضی کشاورزی موجود در اطراف حاشیه شهرها یا الصاق زمین‌های غیرمسکونی به حومه روستاها، به فکر تأمین هزینه برای مهیا کردن امکانات رفاهی و آموزشی در شهرهای جدید مانند پرند، پردیس، صفادشت و دیگر پروژه‌های مسکن مهر در سراسر کشور باشد تا این سرمایه‌های به خواب رفته، به بازار مسکن راه یابند و بخشی از تقاضای بازار پاسخ داده شود.
خانه‌های ویلایی یک‌طبقه، ضامن تحقق وعده ساخت چهار میلیون مسکن
در حالی که درباره انتظار خانه‌دار شدن در ایران، طی سال‌های گذشته تا کنون، نقل‌قول‌های فراوانی از ۲۰۰ سال تا ۱۷۸ سال، ۱۳۵ سال ،۱۰۰ سال، ۷۴ سال، ۶۶ سال، ۳۶ سال، ۲۰ سال و نظایر آن، توسط وزیر، شهردار، نماینده مجلس و کارشناسان مختلف مطرح شده و با وجود تنگناهای اقتصادی بسیاری از خانوارها، خصوصاً متقاضیان خانه اولی، شاید سخن گفتن از «خانه ویلایی یک‌طبقه» در قالب «مسکن تدریجی»، یک رؤیا یا حتی شوخی تلقی شود اما این موضوع، یک واقعیت است. خانه ویلایی یک‌طبقه و ساخت مسکن با تراکم پایین در قالب طرح نهضت ملی مسکن، اکنون یکی از برنامه‌های حمایتی و اولویت‌دار وزارت راه و شهرسازی است.
تجربیات ناخوشایند بلندمرتبه‌سازی
انبوه‌سازی و احداث ساختمان‌های مسکونی بلندمرتبه و با تراکم بالا، با وجود برخی مزیت‌ها، تجربیات ناخوشایندی به دنبال داشته است. تأخیر یا مدت زمان طولانی ساخت و اصطلاحاً خوابیدن پروژه‌های چندساله، کلاهبرداری در تحویل مسکن متقاضیان که منجر به اعتراضات حقوقی فراوان و صف‌های طویل دادگاه‌ها شده، کیفیت بعضاً پایین ساخت‌وسازها با تجهیزات ساختمانی نامرغوب برای سودآوری بیشتر، کمبود یا نبود امکانات رفاهی، آموزشی و تفریحی لازم در اطراف آپارتمان‌های مسکونی چندطبقه خصوصاً در پروژه‌های مسکن مهر، موجب شد طرح خانه‌های ویلایی یک‌طبقه به طور جدی در دستورکار دولت سیزدهم قرار گیرد.
همچنین وعده رئیس‌جمهوری درباره ساخت سالانه یک میلیون مسکن و چهار میلیون مسکن طی چهار سال، وزارت راه و شهرسازی را به ارائه راهکارهای کارآمد، اجرایی و تسهیل‌کننده، برای تحقق این قول و مطالبه جدی مردم، در جهت سرعت و کیفیت بهره‌برداری از مسکن واداشت. اکنون پرسش این است: در شرایطی که حتی تأمین هزینه اجاره‌نشینی، به دشواری صورت می‌گیرد، طرح مسکن تدریجی به صورت ویلایی و یک‌طبقه، چگونه رؤیای صاحبخانه شدن مستأجران را به واقعیت تبدیل می‌کند؟
تجربه خوشایند خانه ویلایی یک‌طبقه
وزیر راه و شهرسازی، خردادماه امسال، به برنامه دولت برای ساخت واحدهای مسکونی یک‌طبقه ویلایی، در قالب طرح نهضت ملی مسکن، اشاره و تصریح کرد در شهرهایی که مشکل زمین وجود ندارد، نباید به سمت بلندمرتبه‌سازی برویم. رستم قاسمی، اوایل آبان‌ماه امسال نیز از واگذاری زمین‌هایی برای ساخت خانه‌های تک‌واحدی در ۹۰۰ شهر در آینده خبر داد و اعلام کرد تا کنون در مجموع ۱.۵ میلیون واحد مسکونی زمین واگذار شده است. به گفته وی، قرار است زمین‌های ۲۰۰ تا ۲۵۰ متری، به همراه وام و دیگر خدمات برای ساخت منزل به مردم ارائه شود و اگر کسی پول برای ساخت مسکن ندارد، به صورت تدریجی آن را بسازد.
همچنین علیرضا جعفری، معاون وزیر راه و شهرسازی، اواخر مهرماه امسال، از اجرای برنامه مسکن تدریجی برای دهک‌های هدف جامعه و واگذاری زمین ویلایی، در ۱۲ شهر جدید برای ساخت مسکن به مردم خبر داد. بر این اساس، بینالود، ایوانکی، عالی‌شهر، رامین، شیرین‌شهر، علوی، تیس، رامشار، مجلسی و امیرکبیر، برخی از شهرهای جدید هستند که در آنها، زمین ویلایی برای ساخت مسکن در اختیار مردم قرار داده می‌شود.
به گفته جعفری، ساخت مسکن با تراکم پایین و به صورت ویلایی یک‌طبقه در شهرهایی که زمین کافی وجود دارد، از برنامه‌های اولویت‌دار وزارت راه و شهرسازی است. او با اشاره به ساخت مسکن تدریجی در این اراضی اعلام کرده، متقاضیانی که توان اقتصادی نسبی دارند، می‌توانند ابتدا مثلاً واحد ۶۰ متری بسازند و به مرور آن را به ۸۰ متر، ۱۰۰ متر و بیشتر توسعه دهند. در این زمینه، شرکت عمران شهرهای جدید و بانک مسکن، برای تحقق وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی، تعامل خوبی دارند.
«شهر جدید امیرکبیر که به صورت یک طبقه‌ای در استان مرکزی ساخته شده است»
چالش تأمین زمین نداریم!
به گفته کارشناسان، کاهش شدید ساخت مسکن و تأخیر در تحویل، از چالش‌های عمده در این حوزه به شمار می‌رود. طی یک دهه گذشته تا کنون، بازار ساخت مسکن به دلیل افزایش شدید قیمت زمین، مصالح، تورم و… با رکود فزاینده مواجه بوده است. در مجموع، قیمت زمین و نهاده‌های ساختمانی، دو متغیر اصلی ساخت مسکن هستند. گزارش‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر، حدود ۷۰ درصد یا بیش از دوسوم بودجه، صرف خرید زمین و حدود ۳۰ درصد یا یک‌سوم صرف خرید نهاده‌های ساختمانی می‌شود.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، مقایسه قیمت زمین در طول یک دهه گذشته نشان می‌دهد زمین بیشتر از ۳۰ برابر رشد قیمتی داشته و هزینه خرید نهاده‌های ساختمانی نیز ۱۱ برابر شده است. در این میان، تأمین زمین، منابع مالی با حمایت بانک‌ها و حتی همکاری شهرداری‌ها در صدور پروانه ساخت، از چالش‌های اساسی برای تأخیر روند ساخت‌وساز محسوب می‌شوند. طبق برآوردها، تحقق ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن، به صورت ویلایی یک‌طبقه، حداقل به ۵۰ هزار هکتار زمین نیاز دارد که تا اواخر بهار امسال، فقط ۳۰ درصد آن تأمین شده است. تبعات کندی در احداث مسکن، موجب افزایش قیمت ساخت در طول چندین سال، به دلیل بالا رفتن نرخ مصالح و تورم عمومی می‌شود.
در این زمینه، هرچند بهانه مخالفانِ ساخت واحدهای مسکونی یک‌طبقه و موافقان انبوه‌سازی و تراکم، غالباً محدودیت زمین است اما واقعیت، چیز دیگری است. محدودیت زمین در کشور ما، با این وسعت و تنوع آب‌وهوا در بسیاری از شهرها معنادار نیست و طبق نظر کارشناسان، توسعه افقی شهرها و روستاها به‌ویژه در مناطق کم‌تراکم جمعیتی، کاملاً میسر است.
در همین زمینه، طبق گفته وزیر راه و شهرسازی، در بم، به دلیل نبود مشکل زمین، به متقاضیان ۲۰۰ متر زمین داده شده است. همچنین در استان یزد به عنوان پایلوت اجرای طرح نهضت ملی مسکن به صورت ویلایی، قطعات زمین ۲۴۰ و ۲۵۰ متری لحاظ شده است. به گفته احسان خواجه‌رضایی، مدیرکل راه و شهرسازی استان یزد، در این طرح، تحویل واحدهای مسکونی نیمه‌ساز به متقاضیان و تکمیل آن، متناسب با آورده و توان آنها مدنظر قرار گرفته است.
این اظهارات نشان می‌دهد چالش تأمین زمین، قابل حل است و راهکار ساخت خانه‌های ویلایی یک‌طبقه در قالب مسکن تدریجی، حتی برای کسانی که فعلاً شرایط اقتصادی مناسبی ندارند، یک فرصت و موقعیت ویژه است. البته این امر، مشروط به شتاب بیشتر وزارت راه و شهرسازی در تحقق ساخت چهار میلیون واحد مسکونی توسط دولت سیزدهم در زمینه تأمین زمین است.
سرعت بهره‌بردار ی، مزیت مسکن ویلایی
تأخیر ۱۱ ساله در واگذاری واحدهای فاز ۱۱ پردیس، عدم تحویل واحدهای مسکن مهر پرند بعد از شش سال تأخیر و پروژه‌های متعدد بلندمرتبه‌سازی در دیگر نقاط کشور، تنها گوشه‌ای از معضلات پیشبرد پروژه‌های مسکن است. در مقابل، تجربه موفق پیاده‌سازی واحدهای یک‌طبقه مسکن مهر در شهر تفت در استان یزد، کلیدزنی ۷ هزار واحد یک‌طبقه و برنامهریزی برای ساخت ۴۰ هزار واحد در کل این استان و نیز احداث ۱۲۵۰ خانه ویلایی یک‌طبقه در قالب طرح نهضت ملی مسکن در شهر جدید امیرکبیر (نزدیک اراک) در آینده، بخشی از اتفاقات امیدبخش این طرح ساخت‌وساز در کشور است.
با این توصیف، حمایت از ساخت مسکن تدریجی و خانه‌های ویلایی یک‌طبقه در شهرهایی که امکان تأمین زمین در آنها میسر است، به دلیل افزایش سرعت بهره‌برداری از این واحدهای مسکونی، کارساز و پیش‌برنده است. سرعت ساخت واحدهای مسکونی ویلایی یک‌طبقه، خصوصاً با استفاده از تکنولوژی‌های ساخت‌وساز، از مهم‌ترین فواید این طرح در قالب نهضت ملی مسکن است. در همین زمینه، مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید که استفاده از فناوری‌های نوین ساخت‌وساز مسکن را یکی از ویژگی‌های این مجموعه عنوان کرده، معتقد است سرعت اجرای پروژه‌ها، قابل قبول است و همین امر موجب شده در سایر پروژه‌های مشارکتی از توان شرکت سرمایه‌گذاری مسکن استفاده شود.
پیش‌شرط تحقق وعده مسکن چهار میلیونی
اکنون که معاون اول رئیس جمهوری در جلسه ۲۲ آبان‌ماه به وزارت راه و شهرسازی مأموریت داده که در ۹۰۰ شهر، اراضی را با هزینه صفر به صورت اجاره ۹۹ ساله برای ساخت مسکن به مردم (با اولویت اساتید دانشگاهی فاقد مسکن) اختصاص دهد و از آنجا که ساخت خانه‌های ویلایی یک‌طبقه، به دلیل مزیت سرعت در بهره‌برداری، به تدریج روی ریل قرار می‌گیرد، برای پرهیز از تجربیات ناموفق گذشته، همراهی سایر ارکان دولت، مانند بانک‌های کشور در اعطای تسهیلات موردنیاز، فراتر از بوروکراسی‌های پیچیده و شرایط سختگیرانه وام‌دهی، ضروری است.
هرچند مقرر شده بانک‌های عامل که به تعهدات‌شان در قبال قانون جهش مسکن عمل نکنند، جریمه شوند اما این جریمه، مانع اتخاذ ترفندهای فرار از اعطای تسهیلات توسط بانک‌ها، موجب تحقق وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی و مهم‌تر از همه، برای متقاضیان مسکن، خانه ویلایی یک‌طبقه نمی‌شود: الوعده وفا!
به گزارش کبنا و به نقل از فراز، جمله بالا متن اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران است، اصلی که تمامی دولت‌ها را مکلف می‌کند نسبت به فراهم کردن شرایط برای تامین مسکن تمام ایرانی‌ها اقدامات لازم را در دستور کار قرار دهد اما با گذشت بیش از چهار دهه از تصویب این قانون بالادستی، کدام دولت‌ها توانسته‌اند به این هدف مهم نزدیک شوند؟ بر اساس آخرین براوردهای صورت گرفته از سوی نهادهای رسمی، میانگین قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران به مرز 44 میلیون تومان رسیده است. این یعنی خرید یک واحد ۵۰ متری در پایتخت حدودا دو میلیارد و 200 میلیون تومان هزینه خواهد داشت، این در شرایطی است که با وجود تمام افزایش حقوق‌های ثبت شده، هنوز پایه حقوق و دریافتی بخش قابل توجهی از کارمندان و کارگران در ماه کمتر از ۱۰ میلیون تومان تخمین زده می‌شود. اگر بر فرض محال، یک کارمند بتواند در ماه تمام حقوق ۱۰ میلیون تومانی خود را پس انداز کند و باز هم بر فرض محال، قیمت خانه از امروز دیگر افزایش پیدا نکند، ۲۲۰ ماه بعد، شانس خرید یک خانه ۵۰ متری در تهران را خواهد داشت و این یعنی در صورت فرض کردن دو موقعیت محال، باز هم نزدیک به ۱۹ سال زمان نیاز است. در واقع اما بسیاری از براوردها از این حکایت دارد که زمان مورد نیاز برای خرید یک واحد خانه برای طبقه متوسط ایرانی حتی از ۱۰۰سال نیز فراتر رفته است.
سرمایه بازار به سوی خانه های کلنگی رفته است
این شرایط اما حالا در حالی است که حجم سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کاهش یافته اما نشانه‌هایی از ورود تقاضای مصرفی به این بازار دیده می‌شود؛ رشد ۶۱ درصدی فروش خانه‌های بالای ۲۰ سال در یک سال اخیر و افزایش تمایل برای دریافت وام مسکن در دو ماه گذشته از جمله این نشانه‌هاست. به گزارش ایسنا، عواملی که به ایجاد انتظارات تورمی در بازار مسکن شهر تهران منجر شده به تدریج در حال رنگ باختن است. رسیدن رشد ماهیانه قیمت به کمترین میزان در دو ماه گذشته (۱.۱ درصد و ۱.۲ درصد)، کاهش تورم مصالح ساختمانی، افت سنگین ساخت و ساز و افت معاملات از نشانه‌های ورود بازار مسکن به فاز رکود محسوب می‌شود.
خریدهای سرمایه‌گذاری در شرایط فعلی افت محسوسی داشته و در سوی مقابل به نظر می‌رسد شرایط برای ورود متقاضیان مصرفی فراهم شده است. افزایش تقاضا برای اوراق تسهیلات مسکن می‌تواند یکی از نشانه‌های تقویت توان متقاضیان واقعی باشد. در دو ماه ابتدای پاییز حجم تقاضا برای خرید تسه (اوراق تسهیلات مسکن) با رشد مواجه شده و قیمت آن پس از نوساناتی که داشت در حال حاضر در محدوده ۱۰۵ هزار تومان است.
تقاضا برای دریافت وام خرید خانه در شرایطی افزایش یافته که طبق آخرین آمار معاملات به پایین‌ترین حد خود در سال جاری (بجز فروردین) رسیده است. مهرماه امسال ۵۴۰۰ معامله مسکن در تهران انجام شد که تقریبا یک سوم شرایط نرمال بازار است و افت ۱۰ درصد را در مقایسه با شهریور نشان داد.
اگرچه آمار آبان ماه هنوز ارایه نشده اما واسطه‌های ملکی می‌گویند با توجه به شرایط موجود بازار در رکود به سر می‌برد. از طرف دیگر افزایش قیمت ارز که در کانال ۳۵ هزار تومان قرار گرفته باعث امتناع فروشندگان و خریداران از معامله شده است.یکی از عواملی که خریداران واقعی را برای ورود به بازار مسکن ترغیب می‌کند، رسیدن قیمت مسکن به کف است. قیمت خانه در تهران نسبت به اواسط سال ۱۳۹۵ حدود ۱۰ برابر شده و از متری ۴.۴ میلیون تومان در مهرماه ۱۳۹۵ به ۴۳.۷ میلیون تومان در مهرماه ۱۴۰۱ رسیده و به همین دلیل فاصله بسیار زیادی با قدرت خرید متقاضیان دارد.
یکی از عوارض منفی در بازار مسکن رشد هزینه‌های ساخت و ساز است که باعث افزایش قیمت واحدهای نوساز شده است. این عامل می تواند در قیمت واحدهای با سن بنای کمتر از پنج سال تاثیر بگذارد. بر این اساس انتظار می‌رود رونق خرید و فروش از واحدهای قدیمی آغاز شود. در حال حاضر حجم فروش واحدهای بالای ۲۰ سال نسبت به سال گذشته ۶۱ درصد و در مقایسه با هشت سال قبل ۲۴۵ درصد افزایش یافته است.
هر متر مسکن در تهران ۴۳.۷ میلیون تومان
روند کاهش نرخ رشد ماهیانه قیمت در بازار مسکن شهر تهران که از تیرماه امسال آغاز شده بود، بر اساس گزارش دو متولی ارایه آمار، ادامه پیدا کرد. طبق اعلام بانک مرکزی میانگین قیمت هر متر خانه در تهران در مهرماه به ۴۳.۷ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که در مقایسه با ماه قبل ۱.۲ درصد و نسبت به ماه مسابه قبل ۳۸.۲ درصد رشد نشان می‌دهد. همچنین مرکز آمار متوسط وزنی قیمت هر متر آپارتمان در تهران را ۴۶.۴ میلیون و متوسط حسابی آن را ۴۴.۳ میلیون تومان اعلام کرد. تعداد معاملات نیز در مهرماه ۱۴۰۱ بر اساس گزارش بانک مرکزی ۵.۴ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال قبل به‌ترتیب ۱۰.۲ و یک درصد کاهش یافته است.
خانه‌های خالیِ پر از ابهام!
از سوی دیگر این شرایط در حالی است که قرار بود خانه‌های خالی به یکی از پایه‌های درآمدی دولت تبدیل شوند اما به نظر می‌رسد منابعی که قرار بود از این محل اخذ شود، پشت سد نحوه شناسایی این خانه‌ها گرفتار شده‌اند. به طوریکه برخی از خانه‌هایی که به عنوان خانه خالی شناخته شدند، سکنه داشتند و خانه‌هایی که واقعا خالی هستند، هنوز ناشناخته مانده‌اند. بر اساس قانون مالیات خانه‌های خالی مصوب آذرماه سال گذشته، اگر واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر بیش از ۱۲۰ روز خالی از سکنه باشد، مشمول مالیات می‌شود و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب سال اول معادل شش برابر مالیات متعلقه، سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه خواهد شد.
وظیفه شناسایی خانه‌های خالی بر عهده وزارت راه و شهرسازی از طریق سامانه املاک و اسکان گذاشته شده است که این وزارتخانه با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان نسبت به ثبت اطلاعات سکونتی افراد اقدام کرد و کسانی که در مهلت تعیین شده نتوانستند این اطلاعات را ثبت کنند، خانه آنها به عنوان خاله خالی به سازمان امور مالیاتی از سوی وزارت راه و شهرسازی معرفی شد.
البته قانون مالیات خانه‌های خالی از زمانی که اجرای آن شروع شد تاکنون که در حال اجراست، همواره مورد انتقاد کارشناسان و مسئولان به خصوص مجلسی‌ها بوده است. این انتقادات ناشی از روند شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه تا اخذ مالیات از آنها است زیرا، گفته می‌شود که وزارت راه و شهرسازی به عنوان نهاد مربوطه برای شناسایی خانه‌های خالی سریع و کارآمد عمل نمی‌کند.
۱۵ماهگی دولت، وعده مسکن‌سازی میلیونی
در همین حال باید توجه داشت که بر خلاف بخش بزرگی از اقتصاد ایران که اساسا یا از سوی دولت اداره می‌شوند یا نهادها و دستگاه‌های دولت در فرایند تولید، توزیع و مصرف آنها مستقیما دخالت داشته، قیمت گذاری می‌کنند، با گران فروشی برخورد می‌کنند یا بسیاری از به طرق مختلف در نظم عادی بازار ورود می‌کنند، در بازار مسکن ایران شرایط به طور کامل متفاوت است. برخی ارزیابی‌ها نشان می‌دهد که بیش از 95 درصد از بازار مسکن ایران در اختیار بخش خصوصی است و سهم بسیار محدودی از ساخت و ساز و عرضه در اختیار دولت است. از سوی دیگر دولت اساسا هیچ ورودی به قیمت‌ها در بازار مسکن نیز ندارد و بازار با توجه به شرایط خاص خود یا سال‌ها رکود را تجربه می‌کند یا جهش‌های غیرقابل باور در قیمت را به ثبت می‌رساند. تجربه سال‌های گذشته و پس از دوره کرونا نیز نشان داد که حتی ورود دولت برای محدود نگه داشتن رقم افزایش اجاره بها نیز در بازار خانه کارگشا نیست و این بازار شرایط خاص خود را دارد.
به این ترتیب ما بازاری طرفیم که در اختیار دولت نیست اما بر اساس قانون اساسی، دولت وظیفه دارد که در آن حضوری هدفمند و حمایتی داشته باشد، دوگانه متضادی که هیچگاه راه چاره‌ای برای آن پیدا نشده است. به گزارش فراز، شاید عجیب‌ترین و پرسر و صداترین اقدام در این زمینه به دولت احمدی‌نژاد بازگردد. جایی که او در کنار وعده‌های عجیبش، اعلام کرد که برای اقشار کم درآمد جامعه خانه‌هایی به شکل رایگان خواهد ساخت. هرچند این وعده خیلی زود جای خود را به خانه‌های ارزان قیمت داد و متقاضیان مبالغی را به حساب دولت واریز کردند اما در نهایت طرح پر سر و صدای مسکن مهر سرنوشتی عجیب پیدا کرد. احمدی‌نژاد، وارث وضعیت اقتصادی دولت خاتمی بود که به گواه آمار بهترین عملکرد اقتصادی را در میان دولت‌های پس از پیروزی انقلاب داشته و البته با افزایش قیمت جهانی نفت، درآمدهای بادآورده‌ای داشت که توانست بخش مهمی از آن را به مسکن مهر اختصاص دهد اما با این وجود ساخت حدود دو میلیون و ۲۰۰ هزار واحد این مسکن، نه تنها در هشت ساله او، که در حتی تا پایان دولت روحانی نیز به سرانجام قطعی نرسید و برای سال‌های طولانی به معضلی جدی برای وزارت راه و شهرسازی بدل شد.
در چنین شرایط ابراهیم رییسی کار خود را آغاز کرد و با وعده‌ای بزرگ و عجیب به سراغ مسکن آمد. او در دوره انتخابات گفته بود: در حوزه مسکن ساخت ۴میلیون واحد مسکونی شعار انتخاباتی نیست هم نیاز کشور و هم قانون است. وعده‌ای عجیب که از همان ابتدا نیز عملی شدن آن با تردید مواجه شد. بیت الله ستاریان – کارشناس بازار مسکن – در این باره اینگونه تحلیل کرده: در دهه‌های گذشته همواره تاکید شده که کشور به تولید سالیانه یک میلیون خانه نیاز دارد. در حال حاضر این هدف توسط دولت سیزدهم نیز دنبال می‌شود. تولید چهار میلیون مسکن در چهار سال یعنی یک بیست و پنجم واحدهای مسکونی کل کشور که ۴ درصد می‌شود. این چهار میلیون واحد فضاهای جانبی و زیرساخت نیاز دارد. در واقع شما می‌خواهید ۴ درصد در کل کشور توسعه عمرانی ایجاد کنید. این هدف نیازمند آن است که رشد اقتصادی کشور بالای ۱۰ درصد باشد.
اما دولت گوش شنوا نداشت و برنامه‌های پر سر و صدای خود را کلید زد. دولت سیزدهم بر اساس قانون جهش تولید و تامین مسکن مصوب ۱۷ مرداد سال ۱۴۰۰ ساخت چهار میلیون واحد مسکونی طی چهار سال را در برنامه خود گنجانده است. حدود ۵.۵ میلیون نفر برای این طرح نام نویسی کرده‌اند که بیش از ۳.۶ میلیون نفر تایید شده‌اند. بر اساس آخرین اعلام وزارت راه و شهرسازی تاکنون برای یک میلیون و ۶۶۶ هزار و ۶۷۳ واحد مسکونی زمین تامین و تا ۲۵ مردادماه ۱۴۰۱ ساخت یک میلیون و ۵۹۲ هزار و ۸۲۴ واحد مسکونی آغاز شده است.
در عمل اما هیچ اثری از نهایی شدن تمام این وعده‌ها نیست. اواخر مردادماه سال جاری، معاون سابق مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان “تلاش می‌کنیم تا پایان شهریور ماه اولین واحدهای طرح نهضت ملی مسکن تحویل داده شود” گفته بود: پیش‌بینی اولیه این است که حدود 100 هزار واحد از استان‌های مختلف به عنوان اولین بخش به افرادی که زودتر در طرح شرکت کرده و آورده اولیه خود را واریز کرده اند، تحویل داده شود. با رسیدن به آبان ماه اما خبری از هیچ واحد تحویل شده‌ای نیست.
15 ماه از عمر دولتی رییسی گذشته و اگر تخمین‌ها مبنی بر اینکه ساخت خانه در ایران بین ۱۸ تا ۲۴ ماه زمان نیاز دارد را کنار این اصلاحیه دولت در وعده خود بگذاریم که قرار نیست سالانه یک میلیون واحد خانه ساخته شود، بلکه در پایان چهار سال، چهار میلیون خانه در اختیار متقاضیان قرار خواهد گرفت، باید انتظار داشت که تا چند ماه آینده، لااقل نیمی از واحدهای وعده داده شده به مرحله بهره برداری برسند، زیرا در صورت تاخیر بیشتر تجهیزات صنعتی و تامین کنندگان مصالح ساختمانی، توان آن را نخواهند داشت که مدتی کوتاه تمام نیازهای این واحدها را تامین کنند.
دبیر انجمن انبوه سازان مسکن: قیمت یونولیت در در ۱۵ روز گذشته از ۱۱۰ هزار به ۴۰۰ هزار تومان رسیده
دبیر انجمن انبوه سازان مسکن گفت: قیمت هر متر مربع یونولیت ۱۱۰ هزار تومان بود که در ۱۵ روز گذشته به ۴۰۰ هزار تومان افزایش یافته است.
فرشید پور حاجت گفت: در ۱۵ روز گذشته شاهد نایاب شدن بلوک سقفی (یونولیت ) در بازار هستیم و همین امر خود در قیمت تمام شده ساخت مسکن تأثیر بسیار زیادی دارد.
به گفته دبیرانجمن انبوه سازان مسکن کشور تولید این یونولیت‌ها و تمامی مواد اولیه این محصول در داخل کشور تولید می‌شود اما متأسفانه در حال حاضر شاهد عدم عرضه این محصول در بازار هستیم.
او می‌گوید: قیمت هر متر مربع این محصول حدود ۱۱۰ هزار تومان است و در حال حاضر با افزایش ۲۷۰ درصدی این محصول قیمت آن به ۴۰۰ هزار تومان رسیده است.
پور حاجت گفت: باید وزارت صمت و سازمان بازرسی باید در این حوزه ورود پیدا کند تا شاهد کاهش قیمت این محصول باشیم.
انباشت سرمایه در خانه‌های خالی؛ دولت به دنبال ساخت مسکن بی‌خریدار
آخرین آماری که از تعداد خانه‌های خالی استان تهران اعلام شده، مربوط به سال ۹۹ است که نشان می‌دهد در آن زمان دست‌کم ۵۰۰ هزار واحد خالی، تنها در این استان وجود داشته است. بدین ترتیب استان تهران سهم ۲۰ درصدی از کل خانه‌های خالی کشور را به خود اختصاص داده بود. بر همین اساس همچنین تعداد خانه‌های خالی کل کشور در آن مقطع دو میلیون و ۵۰۰ هزار واحد تخمین‌زده می‌شد.
اگرچه طی ۱. ۵ سال گذشته تعداد پروانه‌های احداث ساختمان در کل کشور به شدت کاهش داشته اما بررسی آمار‌ها حاکی است در صورتی که تمامی پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان، به صورت عملیاتی به احداث واحدهای مسکونی منجر شده باشد، از سال ۹۹ تا کنون دست کم ۳۰۶ هزار و ۳۲۷ ساختمان جدید (بدون در نظر گرفتن تعداد واحدها) به بخش مسکن اضافه شده است. با این حال اما به دلیل اینکه آمار دقیقی از تعداد واحدهای خالی خانه‌های تازه احداث‌شده در دست نیست، به همان آمار ۲. ۵ میلیون واحد بسنده می‌کنیم.
در این صورت اگر متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی را همان رقم ۴۳ میلیون و ۷۲۰ هزار تومانی در نظر بگیریم که بانک مرکزی به تازگی از تحولات مهرماه بازار مسکن در شهر تهران اعلام کرده است، به ارقام بزرگی از انباشت سرمایه در بازار مسکن می‌رسیم که با بهره‌وری صفر درصد به خواب رفته است! رقمی که به دلیل تورم بالا در اقتصاد ایران هر روز بزرگ و بزرگتر می‌شود.
این در حالی است که دولت به جای مولدسازی این واحدها به دنبال ساخت خانه‌های جدید بدون مشتری است تا بر تعداد واحدهای خالی بیفزاید! دولت در همین راستا هزینه‌های بالایی را هم تعریف کرده و با فشار به شبکه بانکی، در تلاش است طرح خود را پیش ببرد. این در حالی است که هنوز طرح مسکن مهر دولت نهم روی دست دولت سیزدهم مانده و همچنان واحدهای نیمه‌کاره زیادی دارد.
شکست مالیاتی
دولت از سوی دیگر تلاش کرده است مولدسازی خانه‌های خالی را از طریق اخذ مالیات محقق کند اما تا کنون در این حوزه شکست خورده است. پیشینه این سیاست البته به ۵ سال قبل بازمی‌گردد اما در نهایت آذرماه سال ۹۹ به قانون تبدیل شد. از سال ۹۹ تا کنون اما دولت نه توانسته است از این نمد کلاهی برای خود بدوزد و درآمدهای مالیاتی خود را افزایش دهد و نه توانسته است مشکل انباشت سرمایه در خانه‌های خالی و عقب‌نشینی آنها از بازار مسکن را حل و فصل کند.
نکته جالب توجه دیگر این است که در حالی وزارت راه و شهرسازی تنها ۵۲۰ هزار واحد را در کل کشور شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی کرده است که معاون وزیر راه و شهرسازی در دولت قبل، اردیبهشت‌ماه سال گذشته تعداد خانه‌های خالی کل کشور را ۲. ۵ میلیون واحد تخمین‌زده بود. در همین حال میزان مالیات همین ۵۲۰ هزار واحد مسکونی هم ۱۰ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان محاسبه شده است؛ اگرچه درآمد دولت از این بخش در شش ماهه نخست امسال تنها ۴۸۵ میلیون تومان بوده است!
لزوم تمرکز دولت بر مولدسازی واحدهای ساخته‌شده
بر همین اساس کارشناسان حوزه مسکن به دولت توصیه می‌کنند به جای کندن چاه جدید برای سرمایه‌های کشور و پدیدآوردن بدهی‌های کلان تازه در شبکه بانکی، همت خود را برای مولدسازی واحدهای ساخته شده‌ای به‌کار گیرد که به دلایل مختلف روی دست مالکان خصوصی و تعاونی‌ها مانده‌اند.
در این ارتباط باید اشاره داشت که واحدهای مسکن مهر از سهم زیادی در آمار خانه‌های خالی برخوردارند. واحد‌هایی که به دلیل کمبود امکانات رفاهی و مشکلات حمل و نقل و دسترسی به مناطق شهری، بدون مشتری مانده‌اند و به تدریج دچار فرسودگی می‌شوند.
بر همین اساس شاید بهتر باشد وزارت راه‌وشهرسازی به جای تغییر کاربری اراضی کشاورزی موجود در اطراف حاشیه شهرها یا الصاق زمین‌های غیرمسکونی به حومه روستاها، به فکر تأمین هزینه برای مهیا کردن امکانات رفاهی و آموزشی در شهرهای جدید مانند پرند، پردیس، صفادشت و دیگر پروژه‌های مسکن مهر در سراسر کشور باشد تا این سرمایه‌های به خواب رفته، به بازار مسکن راه یابند و بخشی از تقاضای بازار پاسخ داده شود.
خانه‌های ویلایی یک‌طبقه، ضامن تحقق وعده ساخت چهار میلیون مسکن
در حالی که درباره انتظار خانه‌دار شدن در ایران، طی سال‌های گذشته تا کنون، نقل‌قول‌های فراوانی از ۲۰۰ سال تا ۱۷۸ سال، ۱۳۵ سال ،۱۰۰ سال، ۷۴ سال، ۶۶ سال، ۳۶ سال، ۲۰ سال و نظایر آن، توسط وزیر، شهردار، نماینده مجلس و کارشناسان مختلف مطرح شده و با وجود تنگناهای اقتصادی بسیاری از خانوارها، خصوصاً متقاضیان خانه اولی، شاید سخن گفتن از «خانه ویلایی یک‌طبقه» در قالب «مسکن تدریجی»، یک رؤیا یا حتی شوخی تلقی شود اما این موضوع، یک واقعیت است. خانه ویلایی یک‌طبقه و ساخت مسکن با تراکم پایین در قالب طرح نهضت ملی مسکن، اکنون یکی از برنامه‌های حمایتی و اولویت‌دار وزارت راه و شهرسازی است.
تجربیات ناخوشایند بلندمرتبه‌سازی
انبوه‌سازی و احداث ساختمان‌های مسکونی بلندمرتبه و با تراکم بالا، با وجود برخی مزیت‌ها، تجربیات ناخوشایندی به دنبال داشته است. تأخیر یا مدت زمان طولانی ساخت و اصطلاحاً خوابیدن پروژه‌های چندساله، کلاهبرداری در تحویل مسکن متقاضیان که منجر به اعتراضات حقوقی فراوان و صف‌های طویل دادگاه‌ها شده، کیفیت بعضاً پایین ساخت‌وسازها با تجهیزات ساختمانی نامرغوب برای سودآوری بیشتر، کمبود یا نبود امکانات رفاهی، آموزشی و تفریحی لازم در اطراف آپارتمان‌های مسکونی چندطبقه خصوصاً در پروژه‌های مسکن مهر، موجب شد طرح خانه‌های ویلایی یک‌طبقه به طور جدی در دستورکار دولت سیزدهم قرار گیرد.
همچنین وعده رئیس‌جمهوری درباره ساخت سالانه یک میلیون مسکن و چهار میلیون مسکن طی چهار سال، وزارت راه و شهرسازی را به ارائه راهکارهای کارآمد، اجرایی و تسهیل‌کننده، برای تحقق این قول و مطالبه جدی مردم، در جهت سرعت و کیفیت بهره‌برداری از مسکن واداشت. اکنون پرسش این است: در شرایطی که حتی تأمین هزینه اجاره‌نشینی، به دشواری صورت می‌گیرد، طرح مسکن تدریجی به صورت ویلایی و یک‌طبقه، چگونه رؤیای صاحبخانه شدن مستأجران را به واقعیت تبدیل می‌کند؟
تجربه خوشایند خانه ویلایی یک‌طبقه
وزیر راه و شهرسازی، خردادماه امسال، به برنامه دولت برای ساخت واحدهای مسکونی یک‌طبقه ویلایی، در قالب طرح نهضت ملی مسکن، اشاره و تصریح کرد در شهرهایی که مشکل زمین وجود ندارد، نباید به سمت بلندمرتبه‌سازی برویم. رستم قاسمی، اوایل آبان‌ماه امسال نیز از واگذاری زمین‌هایی برای ساخت خانه‌های تک‌واحدی در ۹۰۰ شهر در آینده خبر داد و اعلام کرد تا کنون در مجموع ۱.۵ میلیون واحد مسکونی زمین واگذار شده است. به گفته وی، قرار است زمین‌های ۲۰۰ تا ۲۵۰ متری، به همراه وام و دیگر خدمات برای ساخت منزل به مردم ارائه شود و اگر کسی پول برای ساخت مسکن ندارد، به صورت تدریجی آن را بسازد.
همچنین علیرضا جعفری، معاون وزیر راه و شهرسازی، اواخر مهرماه امسال، از اجرای برنامه مسکن تدریجی برای دهک‌های هدف جامعه و واگذاری زمین ویلایی، در ۱۲ شهر جدید برای ساخت مسکن به مردم خبر داد. بر این اساس، بینالود، ایوانکی، عالی‌شهر، رامین، شیرین‌شهر، علوی، تیس، رامشار، مجلسی و امیرکبیر، برخی از شهرهای جدید هستند که در آنها، زمین ویلایی برای ساخت مسکن در اختیار مردم قرار داده می‌شود.
به گفته جعفری، ساخت مسکن با تراکم پایین و به صورت ویلایی یک‌طبقه در شهرهایی که زمین کافی وجود دارد، از برنامه‌های اولویت‌دار وزارت راه و شهرسازی است. او با اشاره به ساخت مسکن تدریجی در این اراضی اعلام کرده، متقاضیانی که توان اقتصادی نسبی دارند، می‌توانند ابتدا مثلاً واحد ۶۰ متری بسازند و به مرور آن را به ۸۰ متر، ۱۰۰ متر و بیشتر توسعه دهند. در این زمینه، شرکت عمران شهرهای جدید و بانک مسکن، برای تحقق وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی، تعامل خوبی دارند.
«شهر جدید امیرکبیر که به صورت یک طبقه‌ای در استان مرکزی ساخته شده است»
چالش تأمین زمین نداریم!
به گفته کارشناسان، کاهش شدید ساخت مسکن و تأخیر در تحویل، از چالش‌های عمده در این حوزه به شمار می‌رود. طی یک دهه گذشته تا کنون، بازار ساخت مسکن به دلیل افزایش شدید قیمت زمین، مصالح، تورم و… با رکود فزاینده مواجه بوده است. در مجموع، قیمت زمین و نهاده‌های ساختمانی، دو متغیر اصلی ساخت مسکن هستند. گزارش‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر، حدود ۷۰ درصد یا بیش از دوسوم بودجه، صرف خرید زمین و حدود ۳۰ درصد یا یک‌سوم صرف خرید نهاده‌های ساختمانی می‌شود.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، مقایسه قیمت زمین در طول یک دهه گذشته نشان می‌دهد زمین بیشتر از ۳۰ برابر رشد قیمتی داشته و هزینه خرید نهاده‌های ساختمانی نیز ۱۱ برابر شده است. در این میان، تأمین زمین، منابع مالی با حمایت بانک‌ها و حتی همکاری شهرداری‌ها در صدور پروانه ساخت، از چالش‌های اساسی برای تأخیر روند ساخت‌وساز محسوب می‌شوند. طبق برآوردها، تحقق ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن، به صورت ویلایی یک‌طبقه، حداقل به ۵۰ هزار هکتار زمین نیاز دارد که تا اواخر بهار امسال، فقط ۳۰ درصد آن تأمین شده است. تبعات کندی در احداث مسکن، موجب افزایش قیمت ساخت در طول چندین سال، به دلیل بالا رفتن نرخ مصالح و تورم عمومی می‌شود.
در این زمینه، هرچند بهانه مخالفانِ ساخت واحدهای مسکونی یک‌طبقه و موافقان انبوه‌سازی و تراکم، غالباً محدودیت زمین است اما واقعیت، چیز دیگری است. محدودیت زمین در کشور ما، با این وسعت و تنوع آب‌وهوا در بسیاری از شهرها معنادار نیست و طبق نظر کارشناسان، توسعه افقی شهرها و روستاها به‌ویژه در مناطق کم‌تراکم جمعیتی، کاملاً میسر است.
در همین زمینه، طبق گفته وزیر راه و شهرسازی، در بم، به دلیل نبود مشکل زمین، به متقاضیان ۲۰۰ متر زمین داده شده است. همچنین در استان یزد به عنوان پایلوت اجرای طرح نهضت ملی مسکن به صورت ویلایی، قطعات زمین ۲۴۰ و ۲۵۰ متری لحاظ شده است. به گفته احسان خواجه‌رضایی، مدیرکل راه و شهرسازی استان یزد، در این طرح، تحویل واحدهای مسکونی نیمه‌ساز به متقاضیان و تکمیل آن، متناسب با آورده و توان آنها مدنظر قرار گرفته است.
این اظهارات نشان می‌دهد چالش تأمین زمین، قابل حل است و راهکار ساخت خانه‌های ویلایی یک‌طبقه در قالب مسکن تدریجی، حتی برای کسانی که فعلاً شرایط اقتصادی مناسبی ندارند، یک فرصت و موقعیت ویژه است. البته این امر، مشروط به شتاب بیشتر وزارت راه و شهرسازی در تحقق ساخت چهار میلیون واحد مسکونی توسط دولت سیزدهم در زمینه تأمین زمین است.
سرعت بهره‌بردار ی، مزیت مسکن ویلایی
تأخیر ۱۱ ساله در واگذاری واحدهای فاز ۱۱ پردیس، عدم تحویل واحدهای مسکن مهر پرند بعد از شش سال تأخیر و پروژه‌های متعدد بلندمرتبه‌سازی در دیگر نقاط کشور، تنها گوشه‌ای از معضلات پیشبرد پروژه‌های مسکن است. در مقابل، تجربه موفق پیاده‌سازی واحدهای یک‌طبقه مسکن مهر در شهر تفت در استان یزد، کلیدزنی ۷ هزار واحد یک‌طبقه و برنامهریزی برای ساخت ۴۰ هزار واحد در کل این استان و نیز احداث ۱۲۵۰ خانه ویلایی یک‌طبقه در قالب طرح نهضت ملی مسکن در شهر جدید امیرکبیر (نزدیک اراک) در آینده، بخشی از اتفاقات امیدبخش این طرح ساخت‌وساز در کشور است.
با این توصیف، حمایت از ساخت مسکن تدریجی و خانه‌های ویلایی یک‌طبقه در شهرهایی که امکان تأمین زمین در آنها میسر است، به دلیل افزایش سرعت بهره‌برداری از این واحدهای مسکونی، کارساز و پیش‌برنده است. سرعت ساخت واحدهای مسکونی ویلایی یک‌طبقه، خصوصاً با استفاده از تکنولوژی‌های ساخت‌وساز، از مهم‌ترین فواید این طرح در قالب نهضت ملی مسکن است. در همین زمینه، مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید که استفاده از فناوری‌های نوین ساخت‌وساز مسکن را یکی از ویژگی‌های این مجموعه عنوان کرده، معتقد است سرعت اجرای پروژه‌ها، قابل قبول است و همین امر موجب شده در سایر پروژه‌های مشارکتی از توان شرکت سرمایه‌گذاری مسکن استفاده شود.
پیش‌شرط تحقق وعده مسکن چهار میلیونی
اکنون که معاون اول رئیس جمهوری در جلسه ۲۲ آبان‌ماه به وزارت راه و شهرسازی مأموریت داده که در ۹۰۰ شهر، اراضی را با هزینه صفر به صورت اجاره ۹۹ ساله برای ساخت مسکن به مردم (با اولویت اساتید دانشگاهی فاقد مسکن) اختصاص دهد و از آنجا که ساخت خانه‌های ویلایی یک‌طبقه، به دلیل مزیت سرعت در بهره‌برداری، به تدریج روی ریل قرار می‌گیرد، برای پرهیز از تجربیات ناموفق گذشته، همراهی سایر ارکان دولت، مانند بانک‌های کشور در اعطای تسهیلات موردنیاز، فراتر از بوروکراسی‌های پیچیده و شرایط سختگیرانه وام‌دهی، ضروری است.
هرچند مقرر شده بانک‌های عامل که به تعهدات‌شان در قبال قانون جهش مسکن عمل نکنند، جریمه شوند اما این جریمه، مانع اتخاذ ترفندهای فرار از اعطای تسهیلات توسط بانک‌ها، موجب تحقق وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی و مهم‌تر از همه، برای متقاضیان مسکن، خانه ویلایی یک‌طبقه نمی‌شود: الوعده وفا!
