تاریخ انتشار
جمعه ۲۷ تير ۱۳۹۹ ساعت ۲۰:۳۱
کد مطلب : ۴۲۳۳۲۵
در گفتوگو با اقتصاددانان مطرح شد
علت افزایش قیمت مسکن
۰
کبنا ؛
محمود باقری کارشناس مسکن گفت: در دو هفته اخیر شاهد دو مسئله در رابطه با ساخت مسکن بودیم: اول افزایش 35 درصدی نرخ عوارض در تهران توسط شورای شهر و دوم، کاهش پاداش 30 درصدی پرداخت نقدی به 15درصد که این دو مسئله جمعا سبب شده تا نرخ عوارض ساخت حدود 50درصد افزایش یابد.
وی در ادامه بیان کرد: از طرف دیگر به علت مسائلی در بازار فولاد، شاهد رشد عجیب قیمتها هستیم. برای مثال میتوان به قیمت میلگرد اشاره کرد که از 7هزار تومان به 11هزار تومان رسیده است. در باقی موارد نیز این افزایش قیمت مشهود است. مسئله دیگر افزایش مداوم نرخ دلاراست که نرخ عوارض دلاری از صدور پروانه تا انشعابات و مصالح را تحت تاثیر قرار میدهد و این افزایش قیمتها سازندگان را در محاسبه نرخ تخمین پایان کار دچار مشکل کرده است.
باقری افزود: آثار روند افزایش قیمت، در هر جایی از چرخه تولید مسکن که باشد، در قیمت نهایی مشاهده خواهد شد و از آنجایی که ما دچار کمبود عرضه هستیم و ساخت در کشور حدود یک سوم تقاضا است، عملا دست عرضه کننده بازتر است و این امکان را دارد که ملک را با قیمت دلخواه عرضه کند و بازار را به سمت تبعیت از آن نرخ سوق دهد.
علت افزایش قیمت مسکن
این کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه بازیگران در هر بازاری نرخ خود را با شرایط روز تطبیق میدهند، اظهار داشت: بازار مسکن نیز به همین صورت است و قیمت مسکن دارای چسبندگی است. هر اتفاقی آثارش را در قیمت مسکن نشان میدهد و به علت کمبود عرضه در این بازار، قیمت آن مرتبا رشد میکند. همچنین با رشد دلار نیز مسکن خود را با قیمت دلار در ایران تطبیق میدهد.
وی یادآور شد: قیمت مسکن در همه جای تهران از 700 تا 2500 دلار متغیر است و هرچه عرضه کمتر باشد، آثارش در قیمت بیشتر مشاهده میشود و اگر عرضه به همین شکل ادامه یابد، افزایش قیمتها تداوم خواهد داشت و از متوسط 1200 دلار ممکن است به حدود 1400 دلار برسد. همچنین با توجه به این نکته که نسبت به سال قبل 30درصد کاهش عرضه را داشتیم، ممکن است بازهم شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن باشیم.
محمود باقری گفت: سرمایهگذاری در بازار مسکن در قالب ساخت کار درستی است و تولید باید افزایش یابد که متاسفانه درحال حاضر هم عرضه کاهش داشته و هم به علت توالی تورم کسی ریسک پیشفروش در قراردادهای مشارکت را نمیپذیرد.
وی با بیان اینکه سرمایهگذاری در هر حوزهای روحیات و شرایط متفاوت مخصوص به خود را میطلبد ادامه داد: مسکن بازاری است که امکان وثیقه گذاشتن در آن وجود دارد اما بازار بزرگی است و نیاز به سرمایه بیشتری نسبت به سایر بازارها دارد. این بازار امنیت بالایی دارد ولی به هرحال باید شرایط و روحیات خاص و همچنین دانش لازم را برای سرمایهگذار سنجید و در صورت مساعد بودن شرایط به علت آرامش روانی که این بازار به سرمایهگذار میبخشد، سرمایهگذاری در آن توصیه میشود.
بازار مالی مسکن
باقری با اشاره به اخبار اخیر در خصوص بورس مسکن گفت: با وجود اینکه بسیاری از ساختارها در کشورهای دیگر اجرا و آثار خوب و بد آن مشاهده شده است، ما همیشه دنبال خلق پدیدهای جدید و منحصر به فرد هستیم که اصولا هم نتیجهبخش نبوده است. بورس مسکن در هیچ کشور دیگری نیز دیده نشدهاست و اطلاعات خاصی از چیستی آن در دسترس نیست.
وی اظهار کرد: چیزی که در دنیا ایجاد شده و در ایران هم سابقه داشته است، مسئلهای به نام بازار مالی مسکن است که بازار کوچکی است. پیشینه آن در ایران به سال 1317 و تاسیس بانک رهنی بازمیگردد. پس از آن یعنی در سال 1337 شاهد صندوق پسانداز مسکن بودیم که حدود 40 تا 80درصد وثیقه مسکن را این صندوق تهیه میکرد و بسیاری از مردم با بانک رهنی صاحب خانه شدهاند.
این کارشناس مسکن بیان کرد: پیش از انقلاب موسسات زیادی در زمینه بازار رهنی داشتیم ولی بعد از انقلاب این موسسات یک پارچه و در نهایت تبدیل به بنیاد مسکن شدند که آن هم تغییر ماهوی داد و به بانک مسکن تبدیل شد. تقریبا در این 30 سال عمدهترین منبع تامین مالی برای مسکن در تهران وام مسکن بود.
نظام تامین مالی
محمود باقری بااشاره به اینکه نظام تامین مالی در ایران در مقابل کشورهایی با تولید ناخالص داخلی مشابه بسیار کوچک است، توضیح داد: نظام تامین مالی مسکن ایران حدود 5 تا 7 درصد تولید ناخالص داخلی است. این درحالی است که این رقم در کشورهای مشابه ایران بین 10 تا 40درصد، در کشورهای غربی بالای 40درصد و در آمریکا حدود 60 درصد از تولید ناخالص داخلی است و این بازار کوچک باید توسعه یابد.
وی گفت: شاخص دسترسی مردم به مسکن در ایران همیشه بالاتر از میانگین دنیا بوده است. میانگن دنیا در کشورهای توسعه یافته زیر 4 سال، در کشورهای مشابه ما حدود 7 سال، در شرق آسیا حدود 8 تا 9سال و در آقریقا حدود سال7 است. در ایران این شاخص در سالهای قبل، یعنی 77 تا 84 حدود 12سال بوده است. بعد 84 به حدود 30 سال، و اکنون نیز حدودا بین 45 تا 50 سال است.
به گفته باقری دلیل این تفاوت رقم در ایران نسبت به سایر کشورها، نظام تامین مالی است. اگر نظام تامین مالی ما در حد 40 درصد از تولید ناخالص داخلی بود، بسیاری از مشکلات حل میشد.
این کارشناس اظهار کرد: حوزه مسکن، حوزهای بیمار است و این بیماری آنقدر شدید است که فقط میتوان برای پایداری آن تلاش کرد. نظام تامین مالی ایران سالهای طلایی که تورم حدود 20درصد ثابت بوده است، را از دست داده و در بحرانیترین سالهای بعد از انقلاب به دنبال راه چاره افتاده است.
وی تاکید کرد: بازار بدهی مسکن در کشور نیازمند توسعه است. این بازار خود دارای دو بازار اولیه و ثانویه است. بازار اولیه همان وام بانک مسکن است. اما این مسئله نباید منحصر به بانک مسکن باشد و باید اجازه دهیم که بانکهای دیگر نیز وارد شوند. البته یک بار در سالهای 84 و 85 این اتفاق افتاد اما به دلیل ساختار نامناسب تنها به جهش در قیمت مسکن منتهی شد و حتی نتوانست تولید را افزایش دهد.
باقری ادامه داد: در آن زمان بانک های خصوصی از ورود به حوزه مسکن منع شدند. ورود بانکهای خصوصی به حوزه بازار بدهی مسکن کار درستی بود اما چون بانک ها با 30درصد وام میدادند، تلاقی آن با نقدینگی سبب شوک تورمی در بازار مسکن شد و از آن زمان به بعد هم بانکهای خصوصی به بازار مسکن وارد نشدند.
محمود باقری افزود: برای بازار مسکن باید صندوقهای مختلفی ایجاد کنیم. قوانین نیز، علیرغم ناکارایی تغییر نکردهاند و بازار های بدهی نیاز به اصلاح دارند.
توسعه بازار مسکن
وی با تاکید بر اینکه بازارهای ثانویه از بازارهای اولیه مهمترند، گفت: بازار ثانویه میتواند وام ایجاد شده را وارد بازار بورس کند و با نقد کردن آن، آن را در بازار بورس بفروشد و با فروش این اوراق پول وارد بازار مسکن میشود و میتواند وام جدید ایجاد کند و این چرخه ادامه مییابد.
این کارشناس مسکن اظهار کرد: در بازار مسکن فقط یک نوع وام وجود دارد که نرخ و شرایط آن شناور نیست. در صورتیکه در سایرکشورها تا 30 نوع وام داریم که بسته به شرایط میتوانند متغیر باشد. اوراق خرید وام مسکن باید تبدیل به وثیقه شوند و روی وثیقه آن دوباره وام گرفته شود. اما این طورنیست و به طور خلاصه باید بتوان در بازار سرمایه اوراق وام مسکن را فروخت و دوباره به بانکها تزریق کرد تا بانکها بتوانند دوباره در حوزه مسکن سرمایهگذاری کنند.
وی بیان کرد: ما مشکلات حل نشده بسیاری داریم. بازار ساخت و اجازه مسکن در ایران شفاف نیست و نرخ تورم بالاست. اگر انتظار خرید اوراق از سوی سرمایهگذاران را داریم، نرخ آن باید معقول باشد اما متاسفانه اینطور نیست.
باقری افزود: دولت باید وارد این بخش شود و به آن کمک کند اما این کار را نمیکند و بالا بودن نرخ تورم باعث شده اوراق برای سرمایهگذاری جذابیتی نداشته باشد و این تورم آنقدر زیاد است که حتی پرداخت آن برای گیرنده وام نیز میسر نیست و با نرخ فعلی، بسیاری از خانوادهها از پرداخت اقساط این وامها عاجزند.
وی گفت: بخش دیگر مشکلات ما این است که عوامل وامهای بازار اولیه کوچک هستند و فقط بانک مسکن را در این حوزه داریم. همچنین این وامها نتوانستهاند برای شرایط مختلف کارا باشند و به نظر میرسد بخشی از آن به علت فساد ساختار بانکی است و عدم شفافیت در این حوزه، به رانت میانجامد و در نتیجه وامهای کلان بر خلاف وامهای خرد به سیستم باز نمیگردد.
محمود باقری ادامه داد: متاسفانه عدم ثبات، اقتصاد ما را احاطه کرده و تورم مسکن در سالهای اخیر بسیار بالا است؛ البته بخشی از این مشکلات به مسئله قوانین قضایی ایران باز میگردد که امنیت این حوزه را کم و فرایند وصول مطالبات را بسیار سخت و طولانی کرده است. این قوانین قضایی موجب کاهش علاقه به مشارکت در بازار مسکن و رشد و توسعه شده است.
به گفته باقری، برای توسعه بازار مسکن، ابتدا باید مشکلات بنیادی نظیر کمبود عرضه را حل کرد.
پاسخ به چند پرسش
این کارشناس اقتصادی در پاسخ به این سوال که سرمایهگذاری حوزه مسکن در تهران بهتر است یا شهرستان گفت: شاید بازار مسکن در تهران و شهرستان از نظر بازار فروش یکی باشد اما در بحثهای دیگری مثل اجاره متفاوت هستند و باید به اقتضای شرایط و نیازهای خود در این باره تصمیم بگیریم.
باقری در خصوص کارایی طرحهای جدید مجلس یعنی مسکن انقلاب و مالیات بر خانههای خالی اظهار کرد: سال 84 هم چیزی شبیه به مسکن انقلاب داشتیم که موجب افزایش قیمتها شد. هر طرحی که بخواهد به یکباره مشکلات را حل کند در نهایت موجب تشدید آنها میشود چه مسکن انقلاب باشد، چه مالیات بر خانههای خالی.
این کارشناس در پاسخ به این سوال که اثر توافق با آمریکا در قیمت مسکن چگونه نمود پیدا خواهد کرد، گفت: مسکن از اقتصاد ایران جدا نیست و هر اتفاقی در اقتصاد اعم از توافقات، دسترسی به سیستمهای مالی و... در قیمت مسکن اثر خواهد گذاشت. با چشمپوشی از بحث عرضه، این اتفاقات انتظارات تورمی را کاهش میدهند و در نتیجه موجب ثبات یا کاهش قیمت مسکن میشوند.
باقری درباره درصد افزایش قیمت مسکن تا پایان سال توضیح داد: مستقل از اینکه دلار روی قیمت مصالح تاثیرگذار است، افزایش قیمت دلار میتواند موجب افزایش قیمت مسکن در تهران وسایر شهرستانها شود و اگر روند به همین شکل ادامه یابد، عدد دسترسی یه مسکن به 100 سال میرسد و به مانند هند تهیه مسکن از عمر خانوارهای ایرانی خارج میشود.
محمود باقری در مورد افزایش وام مسکن بیان کرد: اگر قیمت مسکن کنترل نشود، افزایش وام مسکن بیفایده است. این وام باید بیش از تورم و افزایش نرخ مسکن اضافه شود تا سهم بیشتری از قیمت خانهای که قرار است خریداری شود را پوشش دهد. مبلغ وام باید 80 درصد قیمت خانه را حداقل پوشش دهد ولی در ایران این رقم حدود زیر 20 درصد است.
این کارشناس مسکن در پایان با اشاره به افزایش نرخ دلار گفت: در صورت تثبیت دلار در این رقم تا یک ماه آینده، قیمت مسکن نیز خود را با آن تطبیق خواهد داد و شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود.
جزئیات خریدهای ملکی در پایتخت نشان میدهد رفتار بخش قابلتوجهی از خریداران در ماه گذشته با دو تغییر همراه بوده است. از یکسو سهم واحدهای بزرگمتراژ و همچنین وزن محلههای لوکس در معاملات ملک افزایش پیدا کرده و ازسوی دیگر «گروه کممتراژ»ها در بازار، اکثریت را از دست دادهاند. این اتفاق باعث شده آپارتمانهای بزرگ در تورم مسکن از واحدهای کوچک سبقت بگیرند. جزئیات نرخها در ۲۲ منطقه تهران تشریح شده است.
علت پنجم تورم ماهانه بیسابقه در بازار معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در شهر تهران،در خرداد ماه، شناسایی شد. بررسیها درخصوص آخرین تحولات بازار مسکن شهر تهران با استناد به تازهترین آمارهای رسمی مربوط به تغییرات قیمت مسکن در مناطق مختلف پایتخت نشان میدهد،افزایش سهم فروش واحدهای مسکونی لوکس و آپارتمانهای گران قیمت در منطقه یک شهر تهران به همراه تورم شدید مسکن در این منطقه در خردادماه در مقایسه با یک ماه قبل از آن –اردیبهشت ۹۹-را میتوان بهعنوان پنجمین عامل تورم بیسابقه مسکن شهر تهران در این ماه معرفی کرد. در حالیکه میانگین قیمت هر مربع آپارتمان در شهر تهران خرداد ماه امسال در مقایسه با اردیبهشت ماه با تورم ماهانه بیسابقه ۷/ ۱۱ درصدی همراه شد و به مرز ۱۹ میلیون تومان رسید، میزان تورم ماهانه مسکن در منطقه یک ۳/ ۲۴ درصد گزارش شد.میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در این منطقه در خردادماه به حدود ۴۲ میلیون تومان افزایش یافت. این در حالی است که همزمان سهم منطقه یک شهر تهران از کل معاملات خرید آپارتمان در پایتخت نیز افزایش یافت.بروز تورم شدید ماهانه مسکن در منطقه یک به همراه افزایش قابل توجه سهم معاملات خرید مسکن از کل معاملات آپارتمان در این منطقه در ثبت تورم ماهانه بیسابقه مسکن شهر تهران در خردادماه اثر قابلتوجهی داشته است طوریکه میتوان از تحولات بازار مسکن منطقه تهران بهعنوان پنجمین عامل ثبت تورم ماهانه بیسابقه آپارتمانها در این ماه یاد کرد.
بررسیها نشان میدهد در عین حال که سهم معاملات خرید و فروش مسکن در منطقه یک در معاملات مسکن کل شهر تهران افزایش یافته است و همچنین در این منطقه در خردادماه تورم ماهانه بیسابقه ۳/ ۲۴ درصدی به ثبت رسیده،بازار مسکن شهر تهران در این ماه از ناحیه یک تحول دیگر نیز تحت تاثیر قرار گرفته است. نه تنها حجم و سهم معاملات وقیمت مسکن در منطقه یک در خردادماه افزایش یافت، بلکه سهم معاملات خرید واحدهای مسکونی بزرگمتراژ نیز در معاملات آپارتمانهای مسکونی پایتخت به میزان محسوسی رشد کرد.
در واقع در خردادماه هم معاملات خرید مسکن شهر تهران به سمت خرید واحدهای مسکونی لوکس حرکت کرد وهم از ناحیه افزایش سهم بزرگمتراژها در میان سایر بازههای متراژی آپارتمانهای مسکونی، تحت تاثیر قرار گرفت. حاصل این دو تغییر در معاملات مسکن در کنار چهار عاملی که پیش از این بهعنوان عوامل تورم شدید ماهانه مسکن در خردادماه شناسایی شده بود منجر به رشد قابل ملاحظه میانگین قیمت مسکن در آخرین ماه از فصل بهار در مقایسه با اردیبهشت ماه شده است.
بررسیها همچنین نشان میدهد رشد قیمت مسکن در مناطق شمال شهر تهران به مراتب بیش از رشد قیمت واحدهای مسکونی فروش رفته در مناطق جنوبی پایتخت بوده است.رشد ماهانه میانگین قیمت مسکن در مناطق ۱ تا ۵ شهر تهران در خردادماه معادل ۵/ ۱۳ درصد بوده است در حالیکه این میزان در مناطق ۹ تا ۲۰ برابر ۱۱ درصد برآورد میشود.این در حالی است که رشد ماهانه قیمت مسکن در خردادماه در کل شهر تهران ۷/ ۱۱ درصد بوده است. در این میان میانگین قیمت خرید مسکن در منطقه یک در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ماه ۳/ ۲۴ درصد افزایش یافته است که بالاترین تورم ماهانه مسکن در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران محسوب میشود.
در حالیکه حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ماه با کاهش ۴ درصدی همراه شده است و تعداد معاملات خرید مسکن در عمده مناطق شهر تهران در این بازه زمانی منفی بوده ونسبت به ماه قبل افت کرده است اما حجم معاملات در ۵ منطقه اول شهر تهران(مناطق ۱ تا ۵) با رشد ۵/ ۲ درصدی همراه شده است.هر چند افزایش حجم معاملات مسکن در این ۵ منطقه از ناحیه رشد تعداد معاملات خرید آپارتمان در مناطق ۱ و ۴ بوده است و در سایر مناطق واقع در این گروه،تعداد معاملات در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت کاهش یافته است.تعداد معاملات خرید مسکن در منطقه یک شهر تهران در این بازه زمانی ۲۳ درصد رشد داشته است.در منطقه ۴ نیز حجم معاملات خرید آپارتمان در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت با رشد ۴درصدی همراه شده است.
حجم معاملات خرید مسکن اما در مناطق جنوبی شهر تهران در این بازه زمانی-خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ۹۹-کاهش محسوسی داشته است.در این ماه تعداد معاملات خرید آپارتمان در مناطق ۹ تا ۲۰ شهر تهران بهطور میانگین ۸ درصد کاهش داشته است. به این ترتیب در حالیکه حجم معاملات خرید مسکن در کل شهر تهران با افت ۴درصدی در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ماه مواجه شده است تعداد معاملات خرید آپارتمان در منطقه یک با رشد قابل توجه روبهرو شده است.
بنابراین تحولات بازار مسکن در منطقه یک شهر تهران در خردادماه را میتوان بهعنوان پنجمین علت ثبت تورم ماهانه بیسابقه در بازار معاملات آپارتمانهای مسکونی پایتخت معرفی کرد.در واقع از آنجا که تحولات قیمتی بازار مسکن شهر تهران و تحولات قیمتی مسکن در مناطق براساس میانگین وزنی یا وزن هر کدام از مناطق در معاملات خرید واحدهای مسکونی محاسبه واعلام میشود پر وزن شدن منطقه یک در معاملات خرید و فروش آپارتمان در خردادماه از یک سو و رشد قابل توجه قیمت در این منطقه بهعنوان گرانترین ولوکسترین منطقه بازار مسکن شهر تهران از سوی دیگر منجر به ثبت تورم ماهانه بالا در بازار املاک پایتخت شد.
سهم معاملات آپارتمانهای مسکونی واقع در منطقه یک شهر تهران از کل معاملات خرید مسکن پایتخت از ۳ درصد سالهای ۹۶ و ۹۷ هماکنون به ۵ درصد رسیده است.این افزایش وزن بهطور قطع منجر به افزایش اثر تحولات قیمتی این منطقه در محاسبات مربوط به تحولات قیمتی کل بازار مسکن میشود.
خرداد امسال، انتظارات تورمی ناشی از نوسانات شدید در بازارهای اقتصادی همچون بازار ارز و سکه منجر به ورود آثار و انتظارات تورمی به بازار مسکن شد که این عامل را میتوان بهعنوان یکی از عوامل موثر بر تحولات قیمتی و ثبت تورم ماهانه بالا در بازار مسکن خرداد معرفی کرد.
اما مهمتر از این عامل، اثر روانی ناشی از افزایش قابل توجه شاخص کل بورس و نوسانات بازار سهام و انتظار مالکان در بازار مسکن درخصوص افزایش سطح قیمتها متناسب با سطح سودآوری در بازار سهام را میتوان در ثبت تورم ماهانه بیسابقه مسکن در خرداد شناسایی کرد.بهار امسال،جهشهای پیدرپی شاخص کل سهام، منجر به سرایت انتظارات تورمی به بازارمسکن نیز شد و سطح قیمتها را افزایش داد.
سومین دلیل مربوط به ورود تقاضای سرمایهای به بازار مسکن در خرداد است. خرداد امسال عمده خریدهای صورت گرفته از بازار مسکن مربوط به سرمایهگذارانی بود که عمدتا از بازار بورس و با هدف سرمایهگذاری در یک بازار کمریسک اقدام به انتقال سرمایه خود به بازار مسکن کردند. ورود تقاضای سرمایهای به بازار مسکن که در مقایسه با تقاضای مصرفی حساسیت کمتری نسبت به نوسانات قیمتی دارد از جمله دلایل مهم ثبت تورم ماهانه بیسابقه مسکن در این ماه در مقایسه با ماه قبل –اردیبهشت ۹۹-است.
کمبود عرضه مسکن و همچنین عدم تمایل بسیاری از فروشندهها وسازندهها برای عرضه مسکن به بازار را میتوان چهارمین علت تورم ماهانه بالا در بازار مسکن خرداد دانست. متقاضیان خرید مسکن در این ماه از ناحیه عرضه فایل مناسب برای خرید با کمبود مواجه شدند و این عامل نیز در افزایش شدید قیمت مسکن تنها به فاصله یک ماه اثرگذار بود.
با این حال،افزایش سهم معاملات مسکن در منطقه یک که گرانترین منطقه بازار مسکن شهر تهران محسوب میشود وهمچنین رشد شدید قیمتها در این منطقه در بالا رفتن نرخ تورم ماهانه مسکن در کل شهر تهران موثر بوده است.رشد شدید قیمت در این منطقه و همچنین اثر بالا رفتن سهم این منطقه از کل معاملات مسکن شهر تهران منجر شده است اگر چه در برخی از مناطق تورم ماهانه بالا رخ نداده است اما در نهایت تورم ماهانه مسکن کل شهر تهران به دنبال تاثیر تورم بالای منطقه یک به میزان قابلتوجهی افزایش یابد.
در خرداد همچنین سهم واحدهای مسکونی بزرگمقیاس نیز در معاملات مسکن شهر تهران افزایش یافت.این عامل نیز در ثبت تورم ماهانه بیسابقه مسکن در خردادماه اثرگذار بوده است.در واقع شیفت تقاضا به سمت خرید مسکن بزرگمتراژ تحت تاثیر خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار به دلیل ضعف شدید قدرت خرید، منجر به افزایش سهم واحدهای مسکونی با مساحت ۱۰۰ تا ۱۶۰ مترمربع در معاملات خرید آپارتمان شد.
در خرداد سهم این گروه متراژی از آپارتمانهای مسکونی-واحدهای مسکونی ۱۰۰ تا ۱۶۰ مترمربع-از کل معاملات مسکن شهر تهران به ۲۴ درصد رسید این در حالی است که سهم این گروه از واحدهای مسکونی در معاملات مسکن شهر تهران در خرداد سال گذشته ۱۹ درصد بود. سهم آپارتمانهای ۴۰ تا ۸۰ مترمربع که غالب تقاضای مصرفی بازار مسکن متقاضی خرید این گروه از آپارتمانها هستند خرداد امسال به ۵۰ درصد رسید.سهم این گروه متراژی از کل معاملات خرید مسکن در سال گذشته ۵۴ درصد بود.
این موضوع نشان میدهد همزمان با کاهش سهم آپارتمانهای کم متراژ از کل معاملات مسکن شهر تهران در سال جاری،سهم واحدهای مسکونی بزرگمتراژ در معاملات مسکن سال جاری افزایش یافته است.اولین دلیل این موضوع به حاشیه رانده شدن متقاضیان مصرفی از بازار مسکن به دلیل جهش قیمتها و تضعیف قدرت خرید خانوارهای مصرفی متقاضی خرید مسکن است.دومین علت نیز به کمبود واحدهای مسکونی کممتراژ مربوط میشود. همواره به رغم آنکه بیشترین تقاضا برای خرید مسکن مربوط به واحدهای مسکونی کممتراژ بوده اما بیشترین میزان عرضه واحدهای مسکونی مربوط به بزرگمتراژها بوده است.این دو اتفاق باعث شده است همزمان که سهم بزرگمتراژها در معاملات خرید مسکن شهر تهران در خرداد افزایش یافته است رشد قیمت نیز در این گروه متراژی بیش از آپارتمانهای کممتراژ شود.
میانگین قیمت آپارتمانهای ۱۴۰ تا ۱۶۰ مترمربعی در خردادماه امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته ۴۵ درصد افزایش یافت.این میزان در بازه مساحتی آپارتمانهای ۱۸۰ تا ۲۰۰ مترمربعی برابر با ۵۱ درصد و در بازه مساحتی واحدهای مسکونی ۴۰ تا ۸۰ مترمربعی معادل ۴۱درصد بوده است. تورم نقطهای مسکن در کل مناطق شهر تهران و در میان همه واحدهای مسکونی فروخته شده نیز ۴۲درصد گزارش شده است. این در حالی است که سال گذشته عکس این رویداد تجربه شد. واحدهای مسکونی بزرگمتراژ در حالی در دی رشد نقطهای ۳۰ درصدی قیمت را تجربه کردند که میانگین قیمت واحدهای مسکونی کممتراژ در این بازه زمانی ۵۲ درصد رشد کرد.میانگین قیمت مسکن در کل بازههای متراژی نیز در آن زمان رشد ۴۲ درصدی را تجربه کرد.علت این موضوع جابهجایی سهم فروش واحدهای مسکونی کوچک متراژ و بزرگمتراژ و افزایش سهم بزرگمتراژها در معاملات مسکن شهر تهران در سال جاری است که پیامد خود را در شکل ثبت تورم ماهانه بیسابقه مسکن در خردادماه نشان داد.
بررسیها نشان میدهد در عین حال که سهم معاملات خرید و فروش مسکن در منطقه یک در معاملات مسکن کل شهر تهران افزایش یافته است و همچنین در این منطقه در خردادماه تورم ماهانه بیسابقه ۳/ ۲۴ درصدی به ثبت رسیده،بازار مسکن شهر تهران در این ماه از ناحیه یک تحول دیگر نیز تحت تاثیر قرار گرفته است. نه تنها حجم و سهم معاملات وقیمت مسکن در منطقه یک در خردادماه افزایش یافت، بلکه سهم معاملات خرید واحدهای مسکونی بزرگمتراژ نیز در معاملات آپارتمانهای مسکونی پایتخت به میزان محسوسی رشد کرد.
در واقع در خردادماه هم معاملات خرید مسکن شهر تهران به سمت خرید واحدهای مسکونی لوکس حرکت کرد وهم از ناحیه افزایش سهم بزرگمتراژها در میان سایر بازههای متراژی آپارتمانهای مسکونی، تحت تاثیر قرار گرفت. حاصل این دو تغییر در معاملات مسکن در کنار چهار عاملی که پیش از این بهعنوان عوامل تورم شدید ماهانه مسکن در خردادماه شناسایی شده بود منجر به رشد قابل ملاحظه میانگین قیمت مسکن در آخرین ماه از فصل بهار در مقایسه با اردیبهشت ماه شده است.
بررسیها همچنین نشان میدهد رشد قیمت مسکن در مناطق شمال شهر تهران به مراتب بیش از رشد قیمت واحدهای مسکونی فروش رفته در مناطق جنوبی پایتخت بوده است.رشد ماهانه میانگین قیمت مسکن در مناطق ۱ تا ۵ شهر تهران در خردادماه معادل ۵/ ۱۳ درصد بوده است در حالیکه این میزان در مناطق ۹ تا ۲۰ برابر ۱۱ درصد برآورد میشود.این در حالی است که رشد ماهانه قیمت مسکن در خردادماه در کل شهر تهران ۷/ ۱۱ درصد بوده است. در این میان میانگین قیمت خرید مسکن در منطقه یک در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ماه ۳/ ۲۴ درصد افزایش یافته است که بالاترین تورم ماهانه مسکن در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران محسوب میشود.
در حالیکه حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ماه با کاهش ۴ درصدی همراه شده است و تعداد معاملات خرید مسکن در عمده مناطق شهر تهران در این بازه زمانی منفی بوده ونسبت به ماه قبل افت کرده است اما حجم معاملات در ۵ منطقه اول شهر تهران(مناطق ۱ تا ۵) با رشد ۵/ ۲ درصدی همراه شده است.هر چند افزایش حجم معاملات مسکن در این ۵ منطقه از ناحیه رشد تعداد معاملات خرید آپارتمان در مناطق ۱ و ۴ بوده است و در سایر مناطق واقع در این گروه،تعداد معاملات در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت کاهش یافته است.تعداد معاملات خرید مسکن در منطقه یک شهر تهران در این بازه زمانی ۲۳ درصد رشد داشته است.در منطقه ۴ نیز حجم معاملات خرید آپارتمان در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت با رشد ۴درصدی همراه شده است.
حجم معاملات خرید مسکن اما در مناطق جنوبی شهر تهران در این بازه زمانی-خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ۹۹-کاهش محسوسی داشته است.در این ماه تعداد معاملات خرید آپارتمان در مناطق ۹ تا ۲۰ شهر تهران بهطور میانگین ۸ درصد کاهش داشته است. به این ترتیب در حالیکه حجم معاملات خرید مسکن در کل شهر تهران با افت ۴درصدی در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ماه مواجه شده است تعداد معاملات خرید آپارتمان در منطقه یک با رشد قابل توجه روبهرو شده است.
بنابراین تحولات بازار مسکن در منطقه یک شهر تهران در خردادماه را میتوان بهعنوان پنجمین علت ثبت تورم ماهانه بیسابقه در بازار معاملات آپارتمانهای مسکونی پایتخت معرفی کرد.در واقع از آنجا که تحولات قیمتی بازار مسکن شهر تهران و تحولات قیمتی مسکن در مناطق براساس میانگین وزنی یا وزن هر کدام از مناطق در معاملات خرید واحدهای مسکونی محاسبه واعلام میشود پر وزن شدن منطقه یک در معاملات خرید و فروش آپارتمان در خردادماه از یک سو و رشد قابل توجه قیمت در این منطقه بهعنوان گرانترین ولوکسترین منطقه بازار مسکن شهر تهران از سوی دیگر منجر به ثبت تورم ماهانه بالا در بازار املاک پایتخت شد.
سهم معاملات آپارتمانهای مسکونی واقع در منطقه یک شهر تهران از کل معاملات خرید مسکن پایتخت از ۳ درصد سالهای ۹۶ و ۹۷ هماکنون به ۵ درصد رسیده است.این افزایش وزن بهطور قطع منجر به افزایش اثر تحولات قیمتی این منطقه در محاسبات مربوط به تحولات قیمتی کل بازار مسکن میشود.
خرداد امسال، انتظارات تورمی ناشی از نوسانات شدید در بازارهای اقتصادی همچون بازار ارز و سکه منجر به ورود آثار و انتظارات تورمی به بازار مسکن شد که این عامل را میتوان بهعنوان یکی از عوامل موثر بر تحولات قیمتی و ثبت تورم ماهانه بالا در بازار مسکن خرداد معرفی کرد.
اما مهمتر از این عامل، اثر روانی ناشی از افزایش قابل توجه شاخص کل بورس و نوسانات بازار سهام و انتظار مالکان در بازار مسکن درخصوص افزایش سطح قیمتها متناسب با سطح سودآوری در بازار سهام را میتوان در ثبت تورم ماهانه بیسابقه مسکن در خرداد شناسایی کرد.بهار امسال،جهشهای پیدرپی شاخص کل سهام، منجر به سرایت انتظارات تورمی به بازارمسکن نیز شد و سطح قیمتها را افزایش داد.
سومین دلیل مربوط به ورود تقاضای سرمایهای به بازار مسکن در خرداد است. خرداد امسال عمده خریدهای صورت گرفته از بازار مسکن مربوط به سرمایهگذارانی بود که عمدتا از بازار بورس و با هدف سرمایهگذاری در یک بازار کمریسک اقدام به انتقال سرمایه خود به بازار مسکن کردند. ورود تقاضای سرمایهای به بازار مسکن که در مقایسه با تقاضای مصرفی حساسیت کمتری نسبت به نوسانات قیمتی دارد از جمله دلایل مهم ثبت تورم ماهانه بیسابقه مسکن در این ماه در مقایسه با ماه قبل –اردیبهشت ۹۹-است.
کمبود عرضه مسکن و همچنین عدم تمایل بسیاری از فروشندهها وسازندهها برای عرضه مسکن به بازار را میتوان چهارمین علت تورم ماهانه بالا در بازار مسکن خرداد دانست. متقاضیان خرید مسکن در این ماه از ناحیه عرضه فایل مناسب برای خرید با کمبود مواجه شدند و این عامل نیز در افزایش شدید قیمت مسکن تنها به فاصله یک ماه اثرگذار بود.
با این حال،افزایش سهم معاملات مسکن در منطقه یک که گرانترین منطقه بازار مسکن شهر تهران محسوب میشود وهمچنین رشد شدید قیمتها در این منطقه در بالا رفتن نرخ تورم ماهانه مسکن در کل شهر تهران موثر بوده است.رشد شدید قیمت در این منطقه و همچنین اثر بالا رفتن سهم این منطقه از کل معاملات مسکن شهر تهران منجر شده است اگر چه در برخی از مناطق تورم ماهانه بالا رخ نداده است اما در نهایت تورم ماهانه مسکن کل شهر تهران به دنبال تاثیر تورم بالای منطقه یک به میزان قابلتوجهی افزایش یابد.
در خرداد همچنین سهم واحدهای مسکونی بزرگمقیاس نیز در معاملات مسکن شهر تهران افزایش یافت.این عامل نیز در ثبت تورم ماهانه بیسابقه مسکن در خردادماه اثرگذار بوده است.در واقع شیفت تقاضا به سمت خرید مسکن بزرگمتراژ تحت تاثیر خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار به دلیل ضعف شدید قدرت خرید، منجر به افزایش سهم واحدهای مسکونی با مساحت ۱۰۰ تا ۱۶۰ مترمربع در معاملات خرید آپارتمان شد.
در خرداد سهم این گروه متراژی از آپارتمانهای مسکونی-واحدهای مسکونی ۱۰۰ تا ۱۶۰ مترمربع-از کل معاملات مسکن شهر تهران به ۲۴ درصد رسید این در حالی است که سهم این گروه از واحدهای مسکونی در معاملات مسکن شهر تهران در خرداد سال گذشته ۱۹ درصد بود. سهم آپارتمانهای ۴۰ تا ۸۰ مترمربع که غالب تقاضای مصرفی بازار مسکن متقاضی خرید این گروه از آپارتمانها هستند خرداد امسال به ۵۰ درصد رسید.سهم این گروه متراژی از کل معاملات خرید مسکن در سال گذشته ۵۴ درصد بود.
این موضوع نشان میدهد همزمان با کاهش سهم آپارتمانهای کم متراژ از کل معاملات مسکن شهر تهران در سال جاری،سهم واحدهای مسکونی بزرگمتراژ در معاملات مسکن سال جاری افزایش یافته است.اولین دلیل این موضوع به حاشیه رانده شدن متقاضیان مصرفی از بازار مسکن به دلیل جهش قیمتها و تضعیف قدرت خرید خانوارهای مصرفی متقاضی خرید مسکن است.دومین علت نیز به کمبود واحدهای مسکونی کممتراژ مربوط میشود. همواره به رغم آنکه بیشترین تقاضا برای خرید مسکن مربوط به واحدهای مسکونی کممتراژ بوده اما بیشترین میزان عرضه واحدهای مسکونی مربوط به بزرگمتراژها بوده است.این دو اتفاق باعث شده است همزمان که سهم بزرگمتراژها در معاملات خرید مسکن شهر تهران در خرداد افزایش یافته است رشد قیمت نیز در این گروه متراژی بیش از آپارتمانهای کممتراژ شود.
میانگین قیمت آپارتمانهای ۱۴۰ تا ۱۶۰ مترمربعی در خردادماه امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته ۴۵ درصد افزایش یافت.این میزان در بازه مساحتی آپارتمانهای ۱۸۰ تا ۲۰۰ مترمربعی برابر با ۵۱ درصد و در بازه مساحتی واحدهای مسکونی ۴۰ تا ۸۰ مترمربعی معادل ۴۱درصد بوده است. تورم نقطهای مسکن در کل مناطق شهر تهران و در میان همه واحدهای مسکونی فروخته شده نیز ۴۲درصد گزارش شده است. این در حالی است که سال گذشته عکس این رویداد تجربه شد. واحدهای مسکونی بزرگمتراژ در حالی در دی رشد نقطهای ۳۰ درصدی قیمت را تجربه کردند که میانگین قیمت واحدهای مسکونی کممتراژ در این بازه زمانی ۵۲ درصد رشد کرد.میانگین قیمت مسکن در کل بازههای متراژی نیز در آن زمان رشد ۴۲ درصدی را تجربه کرد.علت این موضوع جابهجایی سهم فروش واحدهای مسکونی کوچک متراژ و بزرگمتراژ و افزایش سهم بزرگمتراژها در معاملات مسکن شهر تهران در سال جاری است که پیامد خود را در شکل ثبت تورم ماهانه بیسابقه مسکن در خردادماه نشان داد.
محمود باقری کارشناس مسکن گفت: در دو هفته اخیر شاهد دو مسئله در رابطه با ساخت مسکن بودیم: اول افزایش 35 درصدی نرخ عوارض در تهران توسط شورای شهر و دوم، کاهش پاداش 30 درصدی پرداخت نقدی به 15درصد که این دو مسئله جمعا سبب شده تا نرخ عوارض ساخت حدود 50درصد افزایش یابد.
وی در ادامه بیان کرد: از طرف دیگر به علت مسائلی در بازار فولاد، شاهد رشد عجیب قیمتها هستیم. برای مثال میتوان به قیمت میلگرد اشاره کرد که از 7هزار تومان به 11هزار تومان رسیده است. در باقی موارد نیز این افزایش قیمت مشهود است. مسئله دیگر افزایش مداوم نرخ دلاراست که نرخ عوارض دلاری از صدور پروانه تا انشعابات و مصالح را تحت تاثیر قرار میدهد و این افزایش قیمتها سازندگان را در محاسبه نرخ تخمین پایان کار دچار مشکل کرده است.
باقری افزود: آثار روند افزایش قیمت، در هر جایی از چرخه تولید مسکن که باشد، در قیمت نهایی مشاهده خواهد شد و از آنجایی که ما دچار کمبود عرضه هستیم و ساخت در کشور حدود یک سوم تقاضا است، عملا دست عرضه کننده بازتر است و این امکان را دارد که ملک را با قیمت دلخواه عرضه کند و بازار را به سمت تبعیت از آن نرخ سوق دهد.
علت افزایش قیمت مسکن
این کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه بازیگران در هر بازاری نرخ خود را با شرایط روز تطبیق میدهند، اظهار داشت: بازار مسکن نیز به همین صورت است و قیمت مسکن دارای چسبندگی است. هر اتفاقی آثارش را در قیمت مسکن نشان میدهد و به علت کمبود عرضه در این بازار، قیمت آن مرتبا رشد میکند. همچنین با رشد دلار نیز مسکن خود را با قیمت دلار در ایران تطبیق میدهد.
وی یادآور شد: قیمت مسکن در همه جای تهران از 700 تا 2500 دلار متغیر است و هرچه عرضه کمتر باشد، آثارش در قیمت بیشتر مشاهده میشود و اگر عرضه به همین شکل ادامه یابد، افزایش قیمتها تداوم خواهد داشت و از متوسط 1200 دلار ممکن است به حدود 1400 دلار برسد. همچنین با توجه به این نکته که نسبت به سال قبل 30درصد کاهش عرضه را داشتیم، ممکن است بازهم شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن باشیم.
محمود باقری گفت: سرمایهگذاری در بازار مسکن در قالب ساخت کار درستی است و تولید باید افزایش یابد که متاسفانه درحال حاضر هم عرضه کاهش داشته و هم به علت توالی تورم کسی ریسک پیشفروش در قراردادهای مشارکت را نمیپذیرد.
وی با بیان اینکه سرمایهگذاری در هر حوزهای روحیات و شرایط متفاوت مخصوص به خود را میطلبد ادامه داد: مسکن بازاری است که امکان وثیقه گذاشتن در آن وجود دارد اما بازار بزرگی است و نیاز به سرمایه بیشتری نسبت به سایر بازارها دارد. این بازار امنیت بالایی دارد ولی به هرحال باید شرایط و روحیات خاص و همچنین دانش لازم را برای سرمایهگذار سنجید و در صورت مساعد بودن شرایط به علت آرامش روانی که این بازار به سرمایهگذار میبخشد، سرمایهگذاری در آن توصیه میشود.
بازار مالی مسکن
باقری با اشاره به اخبار اخیر در خصوص بورس مسکن گفت: با وجود اینکه بسیاری از ساختارها در کشورهای دیگر اجرا و آثار خوب و بد آن مشاهده شده است، ما همیشه دنبال خلق پدیدهای جدید و منحصر به فرد هستیم که اصولا هم نتیجهبخش نبوده است. بورس مسکن در هیچ کشور دیگری نیز دیده نشدهاست و اطلاعات خاصی از چیستی آن در دسترس نیست.
وی اظهار کرد: چیزی که در دنیا ایجاد شده و در ایران هم سابقه داشته است، مسئلهای به نام بازار مالی مسکن است که بازار کوچکی است. پیشینه آن در ایران به سال 1317 و تاسیس بانک رهنی بازمیگردد. پس از آن یعنی در سال 1337 شاهد صندوق پسانداز مسکن بودیم که حدود 40 تا 80درصد وثیقه مسکن را این صندوق تهیه میکرد و بسیاری از مردم با بانک رهنی صاحب خانه شدهاند.
این کارشناس مسکن بیان کرد: پیش از انقلاب موسسات زیادی در زمینه بازار رهنی داشتیم ولی بعد از انقلاب این موسسات یک پارچه و در نهایت تبدیل به بنیاد مسکن شدند که آن هم تغییر ماهوی داد و به بانک مسکن تبدیل شد. تقریبا در این 30 سال عمدهترین منبع تامین مالی برای مسکن در تهران وام مسکن بود.
نظام تامین مالی
محمود باقری بااشاره به اینکه نظام تامین مالی در ایران در مقابل کشورهایی با تولید ناخالص داخلی مشابه بسیار کوچک است، توضیح داد: نظام تامین مالی مسکن ایران حدود 5 تا 7 درصد تولید ناخالص داخلی است. این درحالی است که این رقم در کشورهای مشابه ایران بین 10 تا 40درصد، در کشورهای غربی بالای 40درصد و در آمریکا حدود 60 درصد از تولید ناخالص داخلی است و این بازار کوچک باید توسعه یابد.
وی گفت: شاخص دسترسی مردم به مسکن در ایران همیشه بالاتر از میانگین دنیا بوده است. میانگن دنیا در کشورهای توسعه یافته زیر 4 سال، در کشورهای مشابه ما حدود 7 سال، در شرق آسیا حدود 8 تا 9سال و در آقریقا حدود سال7 است. در ایران این شاخص در سالهای قبل، یعنی 77 تا 84 حدود 12سال بوده است. بعد 84 به حدود 30 سال، و اکنون نیز حدودا بین 45 تا 50 سال است.
به گفته باقری دلیل این تفاوت رقم در ایران نسبت به سایر کشورها، نظام تامین مالی است. اگر نظام تامین مالی ما در حد 40 درصد از تولید ناخالص داخلی بود، بسیاری از مشکلات حل میشد.
این کارشناس اظهار کرد: حوزه مسکن، حوزهای بیمار است و این بیماری آنقدر شدید است که فقط میتوان برای پایداری آن تلاش کرد. نظام تامین مالی ایران سالهای طلایی که تورم حدود 20درصد ثابت بوده است، را از دست داده و در بحرانیترین سالهای بعد از انقلاب به دنبال راه چاره افتاده است.
وی تاکید کرد: بازار بدهی مسکن در کشور نیازمند توسعه است. این بازار خود دارای دو بازار اولیه و ثانویه است. بازار اولیه همان وام بانک مسکن است. اما این مسئله نباید منحصر به بانک مسکن باشد و باید اجازه دهیم که بانکهای دیگر نیز وارد شوند. البته یک بار در سالهای 84 و 85 این اتفاق افتاد اما به دلیل ساختار نامناسب تنها به جهش در قیمت مسکن منتهی شد و حتی نتوانست تولید را افزایش دهد.
باقری ادامه داد: در آن زمان بانک های خصوصی از ورود به حوزه مسکن منع شدند. ورود بانکهای خصوصی به حوزه بازار بدهی مسکن کار درستی بود اما چون بانک ها با 30درصد وام میدادند، تلاقی آن با نقدینگی سبب شوک تورمی در بازار مسکن شد و از آن زمان به بعد هم بانکهای خصوصی به بازار مسکن وارد نشدند.
محمود باقری افزود: برای بازار مسکن باید صندوقهای مختلفی ایجاد کنیم. قوانین نیز، علیرغم ناکارایی تغییر نکردهاند و بازار های بدهی نیاز به اصلاح دارند.
توسعه بازار مسکن
وی با تاکید بر اینکه بازارهای ثانویه از بازارهای اولیه مهمترند، گفت: بازار ثانویه میتواند وام ایجاد شده را وارد بازار بورس کند و با نقد کردن آن، آن را در بازار بورس بفروشد و با فروش این اوراق پول وارد بازار مسکن میشود و میتواند وام جدید ایجاد کند و این چرخه ادامه مییابد.
این کارشناس مسکن اظهار کرد: در بازار مسکن فقط یک نوع وام وجود دارد که نرخ و شرایط آن شناور نیست. در صورتیکه در سایرکشورها تا 30 نوع وام داریم که بسته به شرایط میتوانند متغیر باشد. اوراق خرید وام مسکن باید تبدیل به وثیقه شوند و روی وثیقه آن دوباره وام گرفته شود. اما این طورنیست و به طور خلاصه باید بتوان در بازار سرمایه اوراق وام مسکن را فروخت و دوباره به بانکها تزریق کرد تا بانکها بتوانند دوباره در حوزه مسکن سرمایهگذاری کنند.
وی بیان کرد: ما مشکلات حل نشده بسیاری داریم. بازار ساخت و اجازه مسکن در ایران شفاف نیست و نرخ تورم بالاست. اگر انتظار خرید اوراق از سوی سرمایهگذاران را داریم، نرخ آن باید معقول باشد اما متاسفانه اینطور نیست.
باقری افزود: دولت باید وارد این بخش شود و به آن کمک کند اما این کار را نمیکند و بالا بودن نرخ تورم باعث شده اوراق برای سرمایهگذاری جذابیتی نداشته باشد و این تورم آنقدر زیاد است که حتی پرداخت آن برای گیرنده وام نیز میسر نیست و با نرخ فعلی، بسیاری از خانوادهها از پرداخت اقساط این وامها عاجزند.
وی گفت: بخش دیگر مشکلات ما این است که عوامل وامهای بازار اولیه کوچک هستند و فقط بانک مسکن را در این حوزه داریم. همچنین این وامها نتوانستهاند برای شرایط مختلف کارا باشند و به نظر میرسد بخشی از آن به علت فساد ساختار بانکی است و عدم شفافیت در این حوزه، به رانت میانجامد و در نتیجه وامهای کلان بر خلاف وامهای خرد به سیستم باز نمیگردد.
محمود باقری ادامه داد: متاسفانه عدم ثبات، اقتصاد ما را احاطه کرده و تورم مسکن در سالهای اخیر بسیار بالا است؛ البته بخشی از این مشکلات به مسئله قوانین قضایی ایران باز میگردد که امنیت این حوزه را کم و فرایند وصول مطالبات را بسیار سخت و طولانی کرده است. این قوانین قضایی موجب کاهش علاقه به مشارکت در بازار مسکن و رشد و توسعه شده است.
به گفته باقری، برای توسعه بازار مسکن، ابتدا باید مشکلات بنیادی نظیر کمبود عرضه را حل کرد.
پاسخ به چند پرسش
این کارشناس اقتصادی در پاسخ به این سوال که سرمایهگذاری حوزه مسکن در تهران بهتر است یا شهرستان گفت: شاید بازار مسکن در تهران و شهرستان از نظر بازار فروش یکی باشد اما در بحثهای دیگری مثل اجاره متفاوت هستند و باید به اقتضای شرایط و نیازهای خود در این باره تصمیم بگیریم.
باقری در خصوص کارایی طرحهای جدید مجلس یعنی مسکن انقلاب و مالیات بر خانههای خالی اظهار کرد: سال 84 هم چیزی شبیه به مسکن انقلاب داشتیم که موجب افزایش قیمتها شد. هر طرحی که بخواهد به یکباره مشکلات را حل کند در نهایت موجب تشدید آنها میشود چه مسکن انقلاب باشد، چه مالیات بر خانههای خالی.
این کارشناس در پاسخ به این سوال که اثر توافق با آمریکا در قیمت مسکن چگونه نمود پیدا خواهد کرد، گفت: مسکن از اقتصاد ایران جدا نیست و هر اتفاقی در اقتصاد اعم از توافقات، دسترسی به سیستمهای مالی و... در قیمت مسکن اثر خواهد گذاشت. با چشمپوشی از بحث عرضه، این اتفاقات انتظارات تورمی را کاهش میدهند و در نتیجه موجب ثبات یا کاهش قیمت مسکن میشوند.
باقری درباره درصد افزایش قیمت مسکن تا پایان سال توضیح داد: مستقل از اینکه دلار روی قیمت مصالح تاثیرگذار است، افزایش قیمت دلار میتواند موجب افزایش قیمت مسکن در تهران وسایر شهرستانها شود و اگر روند به همین شکل ادامه یابد، عدد دسترسی یه مسکن به 100 سال میرسد و به مانند هند تهیه مسکن از عمر خانوارهای ایرانی خارج میشود.
محمود باقری در مورد افزایش وام مسکن بیان کرد: اگر قیمت مسکن کنترل نشود، افزایش وام مسکن بیفایده است. این وام باید بیش از تورم و افزایش نرخ مسکن اضافه شود تا سهم بیشتری از قیمت خانهای که قرار است خریداری شود را پوشش دهد. مبلغ وام باید 80 درصد قیمت خانه را حداقل پوشش دهد ولی در ایران این رقم حدود زیر 20 درصد است.
این کارشناس مسکن در پایان با اشاره به افزایش نرخ دلار گفت: در صورت تثبیت دلار در این رقم تا یک ماه آینده، قیمت مسکن نیز خود را با آن تطبیق خواهد داد و شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود.