کبنانیوز - بازار اجاره بها در هرج و مرج / بسته ویژه دولت برای کنترل بازار اجاره

بازار اجاره بها در هرج و مرج / بسته ویژه دولت برای کنترل بازار اجاره

بازار مسکن به اوج تنش‌هاي خود رسيده به گونه‌اي‌که هم اکنون در معاملات اين حوزه قيمت‌ها به‌طور روزانه و بر مبناي تغييرات نرخ ارز تعيين مي‌شود در اين بين تنش‌ها در بازار اجاره بها نيز با روندي مشابه در حال تغيير بوده به گونه‌اي‌که در حال حاضر در جنوبي‌ترين محله‌هاي شهر تهران امکان رهن با کمتر از 350 ميليون تومان وجود ندارد و سودجويي برخي مالکان و به‌همراه يکه تازي بنگاه‌ها مزيدي بر علت شده تا حرکت مستاجران به سمت شهرهاي حاشيه‌اي با شدت بيشتري همراه شود. حال با افزايش تنش‌ها دولت بازهم با تعيين بسته‌اي جديد خروج اجاره از بحران که به گفته وزير راه و شهرسازي به رئيس‌جمهور تقديم شده سعي دارد تا حرکتي اساسي به جاي مسکن‌هاي موقتي انجام دهد، موضوعي که به اعتقاد کارشناسان اساسا آنچه در طول ساليان اخير به ويژه شرايط کنوني به التهابات بازار مسکن دامن زده همين تصميماتي است که خود التهاب ساز بوده است، به گفته کارشناسان در شرايطي که قيمت کالاهاي اساسي تغيير کرده و در يک ماه گذشته ميانگين رشد قيمت 50 درصدي در اکثر کالاها رقم خورده طبيعي است که بازار اجاره نيز به تبعيت از اين قيمت‌ها افزايش يابد و در اين بين مالکاني هم هستند که به‌طور آزادانه با حمايت بنگاه‌ها به يکه تازي بپردازند به اعتقاد تحليلگران تنها راه کنترل بازار اجاره افزايش عرضه و کنترل نرخ تورم است اين در حاليست که تجربه نشان داده دخالت‌هاي دستوري همچون تعيين سقف 25 درصدي براي افزايش قيمت‌ها خود به عاملي براي افزايش شده است و در صورتي‌که متوليان اين حوزه به جاي راهکارهاي اصولي به فکر خلق تصميمات تکراري در بازار هستن بايد در انتظار شکل گيري پيشامدهاي در اين بخش باشيم.
وعده‌هاي محقق نشده و بسته جديد ديگر
وزير راه و شهرسازي اخيرا در صفحه شخصي خود در توييتر نوشته: «تيغ تيز اجاره‌بها بر روي گردن قشر آسيب‌پذير است و برداشتن آن نيازمند حرکتي جهادي، بزرگ و اقدامي فرا وزارتخانه‌اي است.» به گفته رستم قاسمي «بسته جديد خروج از اين بحران با همکاري صاحب نظران به رئيس‌جمهور تقديم کرديم که ان شاء الله با تاييد سران قوا حرکتي اساسي به جاي مسکن‌هاي زودگذر است.» در اين رابطه بررسي‌ها نشان مي‌دهد اواخر مردادماه سال گذشته رستم قاسمي به‌عنوان وزير پيشنهادي راه و شهرسازي اولين اقدام خود در بخش مسکن را ساماندهي بازار اجاره اعلام کرده و گفته بود: مسکن دغدغه دولت سيزدهم است. او اولين گام در حوزه مسکن برداشتن تيغ تيز بي‌سروساماني اجاره از گلوي نحيف اقشار آسيب پذير عنوان کرده و تاکيد داشت: وضع موجود باعث شده مسکن که بايد جايگاه سُکني و آسايش باشد به بزرگ‌ترين دغدغه و گرفتاري مردم تبديل شده است.
وزير راه و شهرسازي ارديبهشت ماه امسال نيز در حمايت از اجاره‌نشين‌ها گفته بود: يکي از موضوعات بسيار مهم افزايش اجاره‌بها مسکن است. آنچه مشخص شده حداکثر افزايش نرخ اجاره مسکن در تهران 25 درصد است. قاسمي دليل تعيين سقف 25 درصدي را کار کارشناسي ستاد تنظيم بازار اعلام کرده بود. به گفته وزير راه و شهرسازي ‌در گذشته هم اين ميزان تغيير قيمت نيز وجود داشته است اما امسال با توجه به افزايش تورم، ستاد تنظيم بازار با رقم 25 درصد موافقت کرد و قابل افزايش نيست. وي افزود: بنابراين هر بنگاه املاکي اين را انجام دهد- بالاتر از سقف تعيين شده- تخلف محسوب مي‌شود و جزو مصوبات تنظيم بازار است که با آن برخورد مي‌شود.

وزير راه و شهرسازي يادآور شد: بر اساس کد رهگيري کاملا مشخص است و مي‌توانيم تشخيص بدهيم که اجاره‌بهاي مسکن در يک واحد چه ميزاني بوده و امسال چه ميزاني افزايش مي‌يابد. قاسمي در واکنش به توافق پشت‌پرده موجر و مستأجر گفت: اين يک تخلف بزرگ محسوب مي‌شود، گزارش‌ها پنهان نمي‌ماند و گزارش داده شود برخورد جدي صورت مي‌گيرد و کساني‌که با اين شيوه عمل کنند حتما پشيمان مي‌شوند.
افزايش اجاره تا سقف 25 درصد، عامل افزايش قيمت‌ها
اما برخلاف اظهارات وزير راه و شهرسازي و در حاليکه اين عضو کابينه تاکيد کرده با بنگاه‌هايي که قراردادهاي خود را بيش از اين ميزان منعقد کنند برخورد مي‌شود اما بررسي‌ها از معاملات اجاره بها در سطح شهر از موضوع ديگري حکايت داشته و اکثر مالکان و بنگاه‌هاي املاک براي فرار از زير بار ماليات به سمت قراردادهاي غير رسمي و فاقد کد رهگيري روي آورده‌اند و در اين بين مستاجران درمانده از همه جا چاره‌اي جز تن دادن به خواسته‌هاي غير قانوني سلاطين واقعي شهر ندارند. در اين رابطه عبدالله اوتادي عضو اتحاديه مشاوران املاک درباره افزايش جهشي قيمت اجاره بها و در پاسخ به اين سوال که اساسا مبنا و پايه افزايش نرخ اجاره‌بها در فصل پيک نقل و انتقالات مستاجران چيست؟ مي‌گويد: در مورد افزايش اجاره بهاي مسکن، دولت بايد پاسخگو باشد که بر چه منطقي سقف افزايش اجاره‌بها در کلانشهرها را 25 درصد اعلام کرده، چراکه همين اجازه افزايش اجاره تا سقف 25 درصد، عامل افزايش قيمت‌ها شده ‌است. وي ادامه داد: بايد به اين موضوع توجه شود که علاوه بر اين اجازه رسمي دولت براي افزايش 25 درصدي اجاره بها، مالکان نرخ تورم عمومي را هم در نظر مي‌گيرند. تنها در سه سال گذشته ميزان افزايش اجاره‌‌بها به 300 درصد رسيده و بخش عمده‌اي از اين عدد متوجه همين چند ماه اخير برمي‌گردد و مي‌توان گفت که ميزان اجاره‌بها در چند ماه گذشته به‌طور وحشتناکي افزايش يافته است.
عضو اتحاديه مشاوران املاک استان تهران تاکيد کرد: به‌طور مستمر در مشاوران املاک شاهد اين هستيم که مستاجران براي تامين رهن و اجاره ماشين و دارايي‌هاي خود را به فروش مي‌رسانند. اما سوال اين است که در اين شرايط تورمي مستاجران تا کجا مي‌توانند دارايي‌هايي مانند ماشين خود را بفروشند که بتوانند پول رهن را تامين کنند و با توجه به ادامه کاهش توان خريد و درآمدها در سال‌هاي آينده براي تامين هزينه رهن و اجاره چه اقدامي مي‌توانند انجام دهند؟ اين در حالي است که هر سال به ارزش دارايي مالکان و افرادي که از اجاره کسب درآمد دارند، بيشتر مي‌شود بدون آنکه هيچ فعاليت اقتصادي در کشور انجام داده باشند.
وي با بيان اينکه ميزان افزايش اجاره بسيار بالاتر از آن نرخ 25 درصدي اعلام شده از سوي دولت است، افزود: در شرايطي قرار گرفته‌ايم که در منطقه‌اي مانند پيروزي واحد دو خوابه با قيمت 500 ميليون رهن و 4 ميليون تومان اجاره پيشنهاد مي‌شود شاهد فشار به مستاجران هستيم و مالکان هم با در نظر گرفتن انتظار تورمي به نحو کاملا دلخواه قيمت‌هاي اجاره را تعيين مي‌کنند.
عضو اتحاديه مشاوران املاک استان تهران گفت: هر سال شاهد اين هستيم که محل سکونت مستاجران يک يا چند منطقه نزول پيدا مي‌کند و اين به معناي سرخوردگي در جامعه و تفاوت و تضاد فرهنگي در يک منطقه مسکوني است و همين باعث تنش و التهاب مي‌شود.

اوتادي افزود: در حال حاضر بيشترين تقاضا براي اجاره به سمت بومهن، رودهن، اسلامشهر و کرج رفته است و تقاضا براي اجاره در مناطق شمال شهر تهران به صورت عيني و ملموس کاهش پيدا کرده است و شاهد کوچ مستاجران به سمت حاشيه تهران هستيم. وي گفت: امروز مستاجراني که براي رهن و اجاره به مشاوران املاک مراجعه مي‌کنند به صراحت مي‌گويند براي اينکه بتوانند از عهده پرداخت اجاره بربيايند سه شغله شده‌اند و اين به معناي تشديد فشار بر اين قشر است.
عضو اتحاديه مشاوران املاک استان تهران گفت: امروز قيمت مسکن مهر حاشيه تهران که در همان اواخر دهه 80 چيزي کمتر از 20 ميليون تومان بود به 3. 5 ميليارد تومان رسيده است و وضعيت بازار مسکن را در همين نمونه کوچک مشاهده کرد. اوتادي تاکيد کرد: دولت زماني مي‌تواند مشاوران املاک را عامل گراني در بازار مسکن بداند که مشارکتي از مشاوران املاک در سياست‌‌گذاري‌ها ببينيم. دولت مي‌تواند اين سياست را به اجرا برساند که براي تعيين قيمت هر ملکي براي اجاره 5 مشاوره املاک آن را تاييد و امضا کنند و با امضاي تاييد مشاوران املاک واحدها قيمت‌گذاري شوند در اين شرايط است که مشاوران املاک را مي‌توانند براي افزايش قيمت‌ها مورد بازخواست قرار دهند. وي گفت: معتقدم اگر اين رويه ادامه پيدا کند، در بازار اجاره مسکن شاهد فاجعه خواهيم بود.
جزئیات بیشتر از بسته دولت
در همین حال معاون وزیر راه و شهر‌سازی جزئیات بیشتری از بسته دولت درباره اجاره بها ارائه کرد.
محمودزاده گفت: بسته مدیریت اجاره‌بهای مسکن شامل سه بخش است؛ بخش اول کمک یا تشدید عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن یا همان سامانه املاک و اسکان است. برای اولین‌بار در دی‌ماه سال گذشته توانست بیش از 560 هزار واحد خالی را شناسایی کند.
وی با بیان این‌که این خانه‌های خالی به سازمان امور مالیاتی معرفی شد، ‌ادامه داد: اولین مالیات خانه‌های خالی پس از 4 دهه در بهمن سال 1400 اخذ شد. هفته گذشته نیز مجددا 120 هزار خانه خالی جدید به سازمان امور مالیاتی معرفی شد.
به گفته معاون وزیر راه و شهر‌سازی، اقدام دوم در بسته فوق، بحث افزایش تولید است که در قالب پروژه‌های حمایتی مسکن، بیش از 567 هزار واحد در مسکن شهری در حال ساخت است. 158 هزار واحد مسکن روستایی و 193 هزار واحد نیز در حوزه خودمالکی در حال ساخت است. ضمن این‌که در بافت فرسوده نیز 53 هزار واحد ساخته می‌شود که در مجموع 918 هزار واحد خواهد بود.
محمودزاده با بیان این‌که تمام تلاش ما این است که این تعداد مسکن را به 2 میلیون واحد برسانیم، اظهار کرد: اقدام سوم نیز کنترل بازار است که در این حوزه دو بخش داریم؛ یک بخشی با مصوبات دولت انجام شدنی است که پیشنهادات در کمیته‌های فنی تنظیم بازار تایید شده و یکشنبه در دولت مطرح می‌شود.
وی تاکید کرد: یک بخشی از کنترل بازار نیاز به قانون دارد که شنبه در جلسه سران مطرح و مصوبات آن برای کوتاه مدت اخذ خواهد شد. همزمان مجلس نیز یک طرح دو فوریتی دارد و تبدیل آن به قانون زمانبر است و به تابستان امسال نمی‌رسد. از این رو این مسئله از کانال سران قوا دنبال می‌شود تا بتوانیم در تابستان امسال کنترل بازار اجاره را داشته باشیم.
اجاره‌های نجومی در آستانه فصل جابه‌جایی موجران
در همین حال خبرگزاری مهر درباره بازار اجاره مسکن نوشت: رشد سنگین اجاره‌بها در سال‌های اخیر عمدتاً به محلات گران‌نشین تهران اختصاص داشت ولی در ماه‌های اخیر این روند رو به رشد، به محله‌های متوسط‌نشین و یا نیمه جنوبی پایتخت کشیده شده و شاهد افزایش کوچ ساکنان این محلات به حومه هستیم. هرچند که برخی شهرهای حومه‌ای نیز با گرانی اجاره‌بها مواجه شده است.
بانک مرکزی از افزایش ۵۰ درصدی اجاره بها در تهران طی اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال گذشته خبر داده است؛ همچنین اجاره مسکن در ماه گذشته نسبت به نخستین ماه امسال (فروردین ۱۴۰۱) نیز رشد ۲ درصدی داشته
است.
این در حالی است که عبدالله اوتادی عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، رشد اجاره بها در بهار امسال نسبت به سال قبل را ۳۰۰ درصد عنوان کرده است!
ستاد تنظیم بازار نیز در اواخر اردیبهشت امسال در مصوبه‌ای سقف افزایش اجاره‌بها در تهران را ۲۵ درصد تعیین کرده است که اگرچه بر اساس مصوبه مذکور، مشاوران املاکی که قراردادهای اجاره مسکن را با ارقامی بیش از ۲۵ درصد اجاره‌بهای همان واحد در سال گذشته افزایش دهند، با جریمه روبه‌رو می‌شوند، اما به نظر می‌رسد موجران و مالکان توجهی به این مصوبه ندارند و با افزایش‌هایی بعضاً تا چند برابر اجاره‌بهای سال‌های اخیر واحد مسکونی خود را فایل کرده‌اند.
آن هم در حالی که هنوز دوره زمانی این مصوبه به یک ماه نرسیده و از سوی دیگر به دلیل واقع شدن در دوره امتحانات مدارس و دانشگاه‌ها، هنوز خیلی از خانواده‌های مستأجر اقدام به جابه‌جایی نکرده‌اند که نشان‌دهنده شکست خورده بودن مصوبه تعیین سقف اجاره بها در سال جاری است.
در همین حال بر اساس اعلام معاونت مسکن و ساختمان اجاره هر مترمربع واحد مسکونی در تهران طی اردیبهشت امسال ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان بوده که نسبت به سال ۹۰ بالغ بر ۸۸۰ درصد افزایش یافته است. این افزایش شدید اجاره‌بها نشان می‌دهد که دولت بایستی تدبیری برای کنترل روند اجاره مسکن داشته باشد زیرا قیمت کرایه خانه بسیاری از مردم را با مشکل مواجه کرده است.
نگاهی به بازار اجاره‌بهای مسکن در محله‌های جنوب شهر تهران
به عنوان مثال در بریانک اجاره واحد ۹۰ متری با ۳۰۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره‌ماهانه ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان فایل شده است.
واحد ۶۹ متری در محله مسعودیه منطقه ۱۵ پایتخت ۳۲۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان به بازار اجاره مسکن عرضه شده است.
واحد ۱۰۰ متری در منیریه ۶۵۰ میلیون تومان و طبقه ۴ یک واحد ۶۰ متری در جوادیه بدون آسانسور، ۱۵۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۴ میلیون تومان از سوی موجر فایل شده است. اجاره این واحد در سال گذشته ۱.۵ میلیون تومان در ماه بود که ۲.۵ برابر رشد نشان می‌دهد.
واحد ۶۰ متری در مهرآباد جنوبی با پارکینگ با ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومانی آماده ارائه به بازار اجاره مسکن است. واحدی که سال گذشته با قیمت ماهانه ۲ میلیون تومان اجاره رفته بود و رشد بیش از ۲۰۰ درصدی را تجربه کرده است.

یک خانوار ساکن در شرق تهران به خبرنگار مهر گفت: که سال گذشته ساکن یک واحد ۷۰ متری در نارمک به قیمت ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۱.۵ میلیون تومانی بودند که موجر برای سال جاری اجاره همین واحد را به ۳۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۳.۵ میلیون تومان اجاره ماهانه افزایش داد ولی به دلیل عدم استطاعت در تأمین ودیعه مسکن، به شهر جدید پردیس برای سال جاری کوچ کرده‌اند.
یکی از مشاوران املاک در منطقه ۱۴ تهران هم گفت: یک واحد ۱۱ سال ساخت ۷۵ متری در محله شکوفه (جنوب شرق تهران) در حالی برای سال جاری ۴۵۰ میلیون تومان رهن کامل شده که همین واحد در سال گذشته ۲۰۰ میلیون تومان رهن کامل به مستأجر واگذار شده بود.
واحد ۷۲ متری در محله امیر بهادر (انتهای جنوبی خیابان ولیعصر نرسیده به میدان راه آهن) با ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۶.۵ میلیون در حالی به بازار اجاره مسکن عرضه شده که مشابه همین واحد سال گذشته در فاصله ۲ تا ۳ میلیون تومانی اجاره رفته بود.