کبنانیوز - تداوم نابسامانی در بازار اجاره مسکن؛ مستاجرانی که مجبوراً کوتاه بیایند

تداوم نابسامانی در بازار اجاره مسکن؛ مستاجرانی که مجبوراً کوتاه بیایند

حال با توجه به اقدامات مجلس شورای اسلامی در زمینه تصویب قانون جهت اخذ مالیات از خانه‌های خالی و عرضه واحدهای خالی از سکنه به بازار، قانون جهش تولید و تأمین مسکن برای تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی و آغاز بررسی طرح‌هایی در خصوص ساماندهی بنگاه‌های مشاوران املاک و ساخت خانه‌های ارزان قیمت توسط شهرداری‌ها تمامی شرایط فراهم شده تا دولت این وضعیت را سامان دهد، البته اهتمام رئیس دولت و وزیر راه و شهرسازی برای جبران عقب ماندگی‌های حوزه مسکن، روزنه امیدی را در دل مستاجران و اقشار کم درآمد فاقد مسکن ایجاد کرده که با عملیاتی شدن برنامه‌ها و تأثیر آن در بازار روز به روز بیشتر می‌شود.

بازار اجاره بها در سال‌های اخیر به ویژه پس از شیوع ویروس کرونا حال خوشی ندارد و در این بازار، با وجود برنامه‌های حمایتی دولت، همچنان مستاجران مجبورند با قیمت‌های خارج از عرف موجران کنار بیآیند چرا که قیمت گذاری دستوری و از طرفی سوداگری برخی از مشاوران املاک زمینه تداوم نابسامانی بازار مسکن را فراهم کرده است بنابراین باید قوانین مصوب مجلس در حوزه مسکن با دقت اجرایی شود.
به گزارش کبنا، خانه ملت در این زمینه نوشت: بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر به ویژه پس از شیوع ویروس کرونا در سایه نبود سیاست واحد و مشخص برای کنترل این بازار لجام گسیخته، رشد سرسام آوری را تجربه کرد و علی رغم اجرای طرح‌های مختلف هنوز نابسامان و بی ثبات است در همین راستا به بررسی دو مورد از عوامل مؤثر بر این افزایش قیمت نظیر تعیین نرخ‌های دستوری برای کنترل بازار اجاره مسکن و سوداگری برخی دفاتر مشاوران املاک می‌پردازیم.
شکست طرح‌های قیمت‌گذاری دستوری برای کنترل بازار اجاره‌بها/ مستاجران به ناچار با قیمت‌های خارج از عرف موجران کنار می‌آیند
ستاد ملی مقابله با کرونا به منظور حمایت از مستاجران دو مصوبه مهم شامل تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره بها برای شهر تهران و اعطای وام ودیعه مسکن تصویب کرده است اما با توجه به بررسی‌های میدانی خبرنگار خانه ملت، اجرای این مصوبات و سیاست‌های دستوری شکست خورده و نه تنها تأثیر مثبتی بر کنترل اجاره بها نداشته بلکه موجب شده موجران با سوءاستفاده از این بحث، تا ۷۰ میلیون تومان به رقم ودیعه مسکن واحدهای مسکونی مصرفی و کوچک متراژ خود، اضافه کنند. از طرفی مستاجران نیز به ناچار برای فرار از شرایط کرونایی تمایلی به جابه جایی نداشته و به ناچار با قیمت‌های پیشنهادی موجران که اغلب بیش از 25 درصد مصوب کنار می‌آیند.
دست اندازسازی بانک‌ها برای پرداخت وام ودیعه مسکن
از سوی دیگر هم دریافت وام ودیعه مسکن به دلیل موانع مختلفی که بانک‌ها در برابر متقاضیان قرار می‌دهند، از سختگیری در شراط ضامنین تا نبود سیاست واحد در اعطای وام، مستاجران را با مشکل جدی روبرو کرده است.
بر اساس اعلام بانک مرکزی، شهریور 1400 نرخ رشد سالیانه اجاره بها در تهران 42.8 درصد و در کل کشور 45.7 درصد بوده است؛ در حالی که ستاد کرونا امسال نیز مانند سال گذشته سقف مجاز افزایش در تهران را 25 درصد، در دیگر کلانشهرها 20 درصد و در سایر شهرها 15 درصد تعیین کرده بود. این افزایش قیمت نشان دهنده عدم تأثیر مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا برای کنترل بازار بوده است. بی تردید رکود در بازار مسکن در قالب جهش نرخ اجاره بها بروز پیدا کرد به نحوی که مالکانی هم که از قبل واحدهای خود را اجاره داده بودند اجاره‌ها را بعضاً تا دو برابر سال قبل تعیین کردند.
به عنوان مثال در منطقه تهران نو پایتخت، مالک واحد 72 متری در طبقه چهارم، که از آسانسور و پارکینگ برخوردار نیست و از عمر بنا نیز 20 سال می‌گذرد، نرخ اجاره بها سال آتی را به میزان 100 میلیون تومان ودیعه با 3.5 میلیون تومان اجاره تعیین کرده است در حالی که اجاره این واحد مسکونی سال گذشته به میزان 60 میلیون ودیعه و 2 میلیون تومان اجاره بوده است. همچنین در منطقه تهرانپارس برای واحد 85 متری، 7 ساله دارای پارکینگ و آسانسور 200 میلیون ودیعه با اجاره ماهانه 5 میلیون تومان تعیین شده که رشدی بیش از 40 درصد نسبت به سال گذشته داشته است.
از طرفی ستاد ملی مقابله با کرونا طی مصوبه تعیین کرده است که اجاره نامه‌های به صورت خودکار یک سال تمدید شود و در صورتی که مستاجران به وظایف خود عمل کرده باشند شورای حل اختلاف حکم تخلیه به مالک نخواهد داد اما مالکان به بهانه‌های مختلف این مصوبه را نیز دور زده و از اجرای آن طفره می‌روند. به عنوان مثال اکثر موجران ادعا می‌کنند که خودشان می‌خواهند ساکن شوند تا با این ترفند مانع از مقاومت مستاجران برای تمدید قرار داد خود شوند.
شرایط وام ودیعه مسکن باید تسهیل شود
عبدالجلال ایری، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس نیز با اشاره به مشکلات متعدد مردم برای دریافت وام ودیعه مسکن، گفـت: مشمولان وام ودیعه مسکن عموماً از اقشار کم درآمد جامعه بوده که متاسفانه برای دریافت این وام با مشکلات مختلفی رو برو می‌شوند. یکی از این مشکلات که به گفته بسیاری از مدیران عامل بانک‌ها؛ 90 درصد متقاضیان با آن دست و پنجه نرم می‌کنند معرفی دو ضامن رسمی است که بالای 10 سال سابقه کار داشته باشند و 5 سال هم از موعد بازنشستگی وی باقی مانده باشد لذا لازم است با رایزنی وزارت راه این مورد اصلاح شده و شرایط دریافت وام برای مردم تسهیل شود.
وی اضافه کرد: یکی دیگر از مشکلات متقاضیان دریافت وام ودیعه مسکن نبود رویه یکسان در بانک‌های عامل است به عنوان مثال علی رغم اینکه در سامانه ثبت نام برای وام ودیعه، ذکر شده که تاریخ انعقاد اجاره‌نامه واحد مسکونی باید بعد از تاریخ یکم مهرماه سال گذشته باشد اما اکثر بانک‌ها تنها اجاره نامه‌هایی را معتبر و مناسب دریافت وام می‌دانند که در نیمه اول سال ثبت شده باشد و با این روش بخش عمده از متقاضیان را از چرخه دریافت وام حذف می‌کنند. وام ودیعه مسکن برای کاهش مشکلات مردم در نظر گرفته شده اما در سایه خلاء نظارتی و نبود دستور عمل واحد اجرایی برای بانک‌ها، مستاجران با گرفتاری جدیدی رو برو شدند و به ناچار در شرایط شیوع ویروس کرونا باید از بانکی به بانک دیگر مراجعه کنند.

طمع کسب سود؛ عامل محرکه بنگاه‌ها برای دامن زدن به افزایش قیمت مسکن
یکی دیگر از عوامل اصلی نابسامانی در بازار اجاره نحوه فعالیت دفاتر مشاوران املاک است، با توجه به اینکه سود مشاوران املاک از درصدِ حق کمیسیون اجاره نامه‌هاست، لذا آنها تمایل دارند تا قیمت‌ها را افزایش دهند از این رو برای کنترل بازار اجاره باید ساختار عملکرد مشاوران املاک مورد بازبینی قرار گرفته و نقش مشاوران املاک را در قیمت‌سازی و دامن زدن به افزایش قیمت‌ها حذف شود. زمانی که مشاوران املاک از افزایش قیمت، سود نبرند و به گونه‌ای برنامه ریزی شود تا از ثبات قیمت و افزایش معاملات سود ببرند، واسطه گری و دلالی کاذب کاهش یافته و بازار اجاره نیز کنترل می‌شود، در همین راستا کمیسیون عمران مجلس برای ساماندهی به فعالیت مشاوران املاک طرحی را در دستورکار خود قرار داده تا ضمن کاهش تعرفه بنگاه‌های معاملاتی، شیوه دریافت حقِ کمیسیون آنها را نیز تغییر داده تا به نرخ مسکن وابسته نباشد.
اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی معتقد است وابسته بودن تعرفه بنگاه‌های معاملات ملکی به نرخ مسکن موجب شده برخی از بنگاه‌ها با فعالیت غیر مسئولانه، سفته‌بازی و دریافت مبالغی مازاد بر حق کمیسیون به افزایش کاذب قیمت مسکن در محله‌ها دامن می‌زنند و این افزایش علاوه بر رشد قیمتی بوده که در سراسر کشور رخ می‌دهد.
این نماینده مردم در مجلس شورای اسلامی، با اشاره به ضرورت ساماندهی نحوه فعالیت بنگاه‌های معاملاتی و نظارت بر آنها تصریح کرد: هیچ مسئولیتی برای بنگاه‌های معاملاتی در قبال دریافت حق الزحمه تعیین نشده و آنها تنها ثبت کننده معاملات هستند که در دفاتر ثبت اسناد هم امکان پذیر بوده و هیچ نقش و مسئولیتی در اختلافات میان موجر و مستأجر، احراز هویت مالکان، خریداران، وضعیت و کیفیت ملک و زمین ندارند.

تنظیم گری بازار اجاره مسکن از اهداف قانون مالیات بر خانه‌های خالی
نایب رئیس کمیسیون عمران قانون «مالیات بر خانه‌های خالی» را در کنارِ قانون «جهش تولید مسکن» راهی در جهت بهبود وضعیت بازار مسکن عنوان کرد.
صدیف بدری نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس در گفتگو با برنامه زنده «صبح وگفتگو» رادیو در خصوص اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی گفت: این قانون برای تنظیم گری بازار اجاره مسکن طراحی شد و وزارت راه موظف بود اطلاعات لازم مسکن را در سامانه مشخص شده درج کند
نماینده مردم اردبیل، نمین، نیر و سرعین در مجلس شورای اسلامی تصریح کرد: اقدامات اولیه در این خصوص صورت گرفته و برخی مردم هم اطلاعات ملک خود را در سامانه درج کرده‌اند تا اطلاعات از سوی وزارت راه و شهرسازی به وزارتخانه اقتصاد و دارایی ارائه شود.
نایب رئیس کمیسیون عمران با اشاره به برنامه‌های مجلس برای بازار مسکن افزود: ابزار ایجابی شامل مشوق‌هایی است که در قانون جهش تولید مسکن دیده شده است و ابزار سلبی نیز شامل قوانین مالیاتی است.
وی در خصوص خانه‌های خالی در مناطق مرفه نشین، گفت: ما به یکسری ابزار نیاز داریم و نمی‌توان بازار ملک را به حال خود رها کرد، در حوزه تنظیم گری باید از ابزاری مانند مالیات استفاده کنیم تا کمک کند واحدهای خالی از وضعیت تجارت گونه خارج شوند.
نماینده مردم اردبیل، نمین، نیر و سرعین با بیان اینکه مسکن‌های مازاد در مناطق متوسط به بالا واقع شده‌اند، افزود: باید تدابیری اتخاذ شود که مساکن ساخته شده به بازار عرضه شوند، همچنین بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار هم موظفند دستورالعمل‌هایی را اجرایی کنند تا بانک‌ها صرفاً به سمت و سوی تجارت حرکت نکنند.

ابلاغ وام‌های جدید مسکن
بانک مسکن از ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار درباره افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق، به تمامی شعب بانک در سراسر کشور خبر داده است.
مهدی احمدی از مسئولان این بانک با بیان اینکه افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن پیشنهاد بانک به اجرا درآمده است و هدف آن اثربخشی سبد تسهیلات بانک در تحرک و رونق زایی بخش مسکن و ساختمان و همچنین کمک به خانه دار شدن تمامی افراد از جمله خانوارهای فاقد مسکن است، گفت: از آنجا که قیمت مسکن در سال‌های اخیر در همه شهرهای کشور افزایش داشت، تسهیلات جدید خرید و ساخت مسکن می‌تواند قدرت مالی متقاضیان خرید خانه را به صورت نسبی تقویت کند.
احمدی درباره سقف‌های جدید تسهیلات خرید و ساخت مسکن افزود: این تسهیلات با خرید اوراق گواهی حق تقدم به عنوان امتیاز تسهیلات، قابل دریافت و استفاده است. در تهران، سقف تسهیلات اوراق که البته برای ساخت نیز قابل استفاده است، به ۲۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بالای ۲۰۰ هزار نفر به ۱۶۰ میلیون تومان و در سایر شهرها نیز به ۱۲۰ میلیون تومان افزایش یافت. سقف جدید تسهیلات اوراق مسکن برای واحدهای مسکونی با حداکثر قدمت ۲۵ سال ساخت، قابل استفاده است.
وی درباره شکل دیگر استفاده از تسهیلات اوراق مسکن گفت: در صورت درخواست اخذ تسهیلات به صورت زوجین، زن و شوهر هر یک می‌توانند به طور مجزا از سقف تسهیلات مذکور برای خرید و یا ساخت یک واحد مسکونی به صورت مشترک استفاده کنند.
چگونگی استفاده از تسهیلات اوراق مسکن
احمدی در تشریح چگونگی استفاده از تسهیلات اوراق مسکن برای خرید واحدهای مسکونی با عمر بنای بیش از ۲۵ سال ساخت تصریح کرد: در واحدهای مسکونی با عمر بنای ۲۵ تا ۳۰ سال ساخت، سقف تسهیلات در تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و همچنین سایر مناطق شهری به ترتیب ۱۶۰ میلیون تومان، ۱۲۰ میلیون تومان و ۸۰ میلیون تومان تعیین شده است. همچنین متقاضیانی که بخواهند به صورت زوجین از این تسهیلات استفاده کنند، سقف تسهیلات برایشان ۲ برابر این ارقام خواهد شد.
احمدی سقف تسهیلات جعاله مسکن را نیز ۸۰ میلیون تومان اعلام کرد. این رقم نیز در مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار افزایش پیدا کرد.
وی خطاب به متقاضیان این نوع تسهیلات اعلام کرد، جزئیات اقساط ماهانه تسهیلات خرید مسکن برحسب میزان سقف تسهیلات، در سایت اطلاع رسانی بانک تخصصی بخش مسکن وجود دارد ضمن آنکه در بخش خدمات الکترونیکی در سایت اطلاع رسانی، امکان محاسبه اقساط تسهیلات نیز فراهم است.
احمدی اظهار امیدواری کرد تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق بتواند تحرک نسبی در بازار مسکن در مسیر رونق به وجود بیاورد. این پیش بینی از آنجایی مطرح است که در شهرهای کوچک و متوسط کشور، با توجه به سطح قیمت مسکن، قدرت پوشش تسهیلات جدید مناسب ارزیابی می‌شود.