سرنوشت مسکن در سال آینده

گروه اقتصادی: قیمت مسکن در پایان امسال و سال آینده چه خواهد شد؟ شاید این سوالِ بسیاری از افراد و حتی فعالان عرصه بازار مسکن باشد. افزایش نزدیک به ۹۰ درصدی قیمت مسکن ظرف مدت ۶ ماه وضعیت این بازار را کاملا غیر قابل پیش بینی کرده است و تجربه هم نشان داده هر زمان که قیمت مسکن اوج گرفته قیمت دیگر پائین نیامده بلکه یا در همان قیمت مانده یا در شرایط رکود شدید به صورت ناچیز کاهش داشته است.
مشابه این اتفاق در بین سال‌های ۹۲ تا ۹۶ رخ داد که مسکن در این فاصله زمانی در رکود کامل
قرار داشت و قیمتها تنها در برخی موارد برای خروج از فشار رکود قدری کاهش می‌یافت.
اما نوسانات ارزی اواخر بهار ۹۷ تا به امروز ناگهان موج فزاینده افزایش قیمت را رقم زد بطوریکه با رشد قیمت مسکن حتی کارایی وام مسکن نیز به شدت زیر سوال رفت و خریدار می‌بایست برای خرید مسکن آورده نقدی بیشتری داشته باشد که این امر کاملا به ضرر مصرف کننده و به عبارتی خریدار است.
بخش هیجانی رفتار مردم
در یک سال اخیر، ورود سرمایه و نقدینگی به حوزه مسکن به علت کاهش ارزش پول ملی و تلاش مردم برای حفظ ارزش ریالی سرمایه‌هایشان شتاب فزاینده‌ای گرفت، کشاورزان به علت خشکسالی و کمبود سرمایه ترجیح دادند نقدینگی خود را به بخش‌های سودآورتر مثل سکه، ارز و مسکن سوق دهند که نتیجه آن بالا رفتن بیشترقیمت بود.
هدایت نقدینگی سرگردان به سمت مسکن برای حفظ ارزش پول در پی تلاطم ارزی چند ماه اخیر ضربه مهیبی به بازار مسکن وارد کرد. تجربه سال‌های ۹۰ و ۹۱ نشان داده بود که هر زمان قیمت ارز افزایش یابد قیمت ملک و مسکن نیز روند افزایشی می‌یابد.
حرکت فعلی بازار به کدام سمت است؟
حال و در شرایط فعلی سوال مهم مردم و فعالان اقتصادی این است که بازار مسکن در انتهای امسال و همچنین سال ۹۸ چگونه خواهد بود؟
این سوال در حالی مطرح می‌شود که بسیاری از مصرف کنندگان که برای خرید مسکن از سال‌ها قبل برنامه ریزی کرده و در انتهای سال ۹۷ و سال ۹۸ وام‌های خریدشان آماده می‌شود کماکان سردرگم بوده و حتی آرزو می‌کنند قیمت مسکن پائین تر بیاید.
با این حال برای پاسخ دادن به این سوال که وضعیت چه خواهد شد باید دو عامل مهم را بررسی کرد:
۱ – قیمت مصالح ساختمانی
۲ – وضعیت تورم
بررسی بازار مصالح ساختمانی گویای آن است که تولید کننده وابستگی و چسبندگی زیادی به نرخ مصالح ساختمانی دارد؛ بخصوص که تجربه نشان‌داده تولید کننده معمولا به جای رفتار منصفانه ترجیح می‌دهد مشی سوداگرانه خود را دنبال کند.
احمد گرچی زاده فروشنده عمده مصالح ساختمانی در باره قیمت مصالح ساختمانی و تاثیر آن بر بهای مسکن به خبرنگار آفتاب یزد می‌گوید: عرضه کنندگان مسکن خیلی تابع قیمت روز مصالح نیستند، مثلا ممکن است چند هفته‌ای قیمت مصالح تغییر نداشته باشد و در مقطع خاصی بالا برود اما این امر هرگز برای تولیدکننده ملاک نیست بلکه نرخ تورم و مصالح در روز تحویل و فروش، ملاک عرضه کننده خواهد بود.
‌وی می‌افزاید:‌فاصله زمانی خرید مصالح تا تحویل ملک نزدیک به ۴ تا ۸ ماه است و قاعدتا فروشنده می‌تواند ادعا کند که در بازه زمانی اوج قیمت مصالح را خریداری کرده و در نتیجه قیمت فروش را بالاتر اعلام کند.
به گفته این عمده فروش، تنها قیمت، میلگرد و تیرآهن در آبان ۹۷ نسبت به آبان ۹۶ به ترتیب ۱۰۶ درصد و ۸۱ درصد گران تر شده‌اند.
گرجی زاده می‌گوید: قبل از شروع نوسانات ارزی در تیر ماه، نُرم عادی افزایش قیمت مصالح بدون در نظرگرفتن شروع گرانی ارز در بخش‌های بلوک سفالی و آجر ۸ درصد، موزائیک و کاشی۵، شیر‌آلات۱۱، تاسیسات و عایق‌های حرارتی ۷، درب و پنجره ۶، نقاشی ساختمان ۸ و گچ و سیمان ۱۳درصد بوده است که طبعا با شروع نوسانات ارز در تیر ماه عددهای ذکر شده چند برابر بزرگتر شده‌اند.
ارزیابی قیمت نهایی مسکن
با توجه به افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی در تابستان و پائیز، حتی با وجود کاهش قیمت ارز علائمی از کاهش قیمت در بخش مصالح ساختمانی همچون سایر بخش‌های دیگر مشاهده نشده است اما شواهد نشان می‌دهد با کاهش بیسابقه میزان معاملات مسکن، بازار در رکورد فرو رفته است. با این حال برای خرید یک آپارتمان ۵۰ متری در تهران باید حد اقل ۴۵۰ میلیون تومان هزینه کرد.
همچنین برای خرید یک واحد ۴۰ متری در تهران باید حداقل ۳۴۰ میلیون هزینه کرد. پیشتر حسام عقبایی نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران گفته بود عبور از رکود در بازار مسکن همانند بازار‌های دیگر همچون بازار طلا و سکه و ارز و مصالح ساختمانی نیست. در بازار مسکن عبور از رکود و رسیدن به رونق معمولاً بین ۴ تا ۸ سال طول خواهد کشید. این امر بیانگر آن است که شکسته شدن حباب قیمت مسکن در انتهای سال آنگونه که برخی مطرح کرده‌اند چندان قابل تحقق نیست اما اگر در انتهای سال قیمت ارز باز هم کاهش پیدا کند احتمال شکسته شدن ناچیز حباب قیمت مسکن وجود دارد.
در خصوص گرایش به خرید و معامله، بررسی‌ها نشان می‌دهد واحدهای آپارتمانی نوساز به علت قرار داشتن در اوج قیمت با کمترین میزان مشتری و معامله روبرو بوده‌اند و در حال حاضر ۴۳ درصد معاملات حول و حوش واحد‌های ۴۰ تا ۵۰ متر با قدمت ساخت بین ۳ تا ۷ سال ساخت است.
در مجموع ارزیابی بیشتر کارشناسان از واقعیت سنجی وضعیت بازار مسکن نشان می‌دهد با وجود برخی پمپاژ‌های امیدوار کننده مبنی بر کاهش قیمت، احتمالا تا پایان سال اتفاق خاصی در بخش معاملات مسکن رخ نمی‌دهد و با آغاز سال رشد قیمت در صورت ثابت ماندن قیمت دلار متوقف شده و تا تیرماه در همان وضعیت باقی خواهد ماند.
افضلی عضو کمیسیون عمران مجلس اخیرا در باره پیش بینی خود از بازار مسکن گفته بود که در شرایط کنونی قیمت‌ها در یک نقطه ثابت باقی مانده و تغییری نمی‌کند چرا که همیشه بعد از یک افزایش قیمت شدید رکورد بر بازار حاکم می‌شود اما نمی‌توان درباره وضعیت آینده قیمت مسکن، تحلیل دقیقی ارائه کرد.